茗筑美嘉可行性研究报告报doc.docVIP

第1章 总 论 1.1项目背景与概况 1、项目名称：茗筑美嘉住宅14#楼 2、承办单位概况 单位名称：山东茗筑世家置业有限限公司 3、可行性研究报告编制依据 与委托方签订的咨询协议； 国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南（试用版）》； 国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》； 《城市房地产开发经营管理条例》； 《房地产项目经济评价方法》。 4、编制范围 依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对茗筑美嘉住宅14#楼项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。 5、项目提出的理由 项目建设符合国民经济发展 当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.5—2个百分点。 根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到2008年，我国城镇居民人均建筑面积将达到22平方米，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到15%，城市化水平将提高到36%左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，力争2010年达到人均建筑面积35平方米，主导户型为三室两厅和两室两厅。 正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。 ② 项目对城市建设将起到促进作用 济南市作为一个快速发展的省会城市，尤其是经十路两侧的发展更是迅速，随着城市的发展搞成住宅已成为一种发展趋势。在城市群发展建设的环境下，济南市委市政府提出要突出济南城市形象建筑，提高济南城市品位，加强城市辐射功能的目标。 目前，济南市的人均住宅面积偏小，而且居住条件也比较差，与发达地区住宅与房地产业发展规划相差甚远。因此，改善济南市人民的居住条件已经成为济南市政府特别关心的问题之一。同时，随着济南经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使济南城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。 茗筑美嘉住宅14#楼项目符合济南城市建设总体规划，贯其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。 ③ 解决劳动就业的需要 由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。 据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为衡阳市重点商品住宅建设项目工程之一，将为增加济南市当地社会就业岗位作出一定的贡献。 6、拟建地点 项目位于济南市东部新城的核心地段，南邻康虹路、西接新宇路、北靠沁园大街，距济南国际会展中心北侧仅300米。项目地理位置优越，交通便捷，仅需十余分钟即可到达经十东路景观大道、二环东路等城市主干道；周边还有多条公交车线路，解决了小区的出行问题。项目周边学校、医疗、银行、商业、商务、餐饮娱乐等市政生活配套齐全，满足了小区业主日常生活需求；同时，政府规划的新城中心商务区、科技中心、研发中心、政务中心的兴起与逐步成熟，将使周边的市政配套更加完善，这里将成为城市未来的核心，是城市最具活力，最具发展潜力和升值空间的区域。 7、预期目标 茗筑美嘉14#住宅楼，总建筑面积15285.5平方米，容积率2.25，绿化率0.4 8、主要建设条件 建设用地已经批准。 主要技术经济指标 序号 项目 单位 数值 1 总用地面积 亩 154 2 规划总建筑面积 ㎡ 260000 2.1 其中：住宅建筑面积 ㎡ 231011 2.2 其中：地下停车场建筑面积 ㎡ 28989 3 建筑密度 %　 24.4 4 容积率 2.25 5 绿地率 　% 40 6 项目总投资 万元 11,650.44 7 财务净现值 万元 3,001.06 8 财务内部收益率 % 73.86 9 静态投资回收期 年 0.83 10 动态投资回收期 年 0.88 问题与建议 项目开发商已合法取得本