黄石地产地块项目可行性研究报告.docVIP

湖北省黄石市 中茵股份有限公司地块项目 可行性研究报告 二○○九年八月  关于报告的说明 本报告的结论是秉着谨慎与负责的态度，在现有资料基础上进行调查、估算、分析及预测得出的。鉴于目前房地产市场的客观条件和项目基本的实际情况，我们认为，有必要对报告的有关问题进一步做出说明，并提出若干建议： 1.由于市场调研深度有限，本项目各种费用估算及效益评价均是初步的。 2.本报告只是投资方案中筛选的一个，认为是最优方案，如条件允许（如市场调研进一步加深），不排除有更优的方案出现。 3.本报告的测算是在多方考察本项目所处地段房地产市场的基础上确定其销售和租赁价格的，这在很大程度上依赖于目前该地段房地产地产市场的供求关系和未来几年黄石的经济和人民生活水平的稳定发展。鉴于本项目所处地段目前及今后相当长一段时间内市场的变化，售价将是最敏感的因素之一。发展商除了密切注意市场动态，选择合适的市场策略，还应组织一支高素质、高水平的开发管理队伍，从设计、施工、营销到物业管理均能达到较高的水平，以抓住机会减少风险，达到项目的盈利目标。 4.建筑工程中不可预见的因素很多，工期、原材料供应等都会影响到项目总体目标的实现。因此在工程实施过程中，要加强施工管理，实行工程监理制。还应推行竞投招标、工程包干等一系列措施，落实资金供应计划，以确保项目经营目标的顺利实现。 ⒌本可研报告中出现的价格数据均是以目前黄石的房地产发展的基本情况估算的，如在以后销售过程中，该销售价格可能会受到当时的行业发展趋势、区域发展情况以及整个国内的经济发展情况影响，将有可能发生变化。 目 录 第一部分 项目概况及背景 ６ 1.1项目所在地 ６ 1.2项目开发手续介绍 ６ 1.3 开发商介绍 ７ 1.4 项目建设规模及内容 ７ 1.4.1 C25地块项目 ７ 1.4.2商住项目 ８ 第二部分 项目投资环境及市场调研 ９ 2.1 黄石市概况 ９ 2.2 黄石市宏观经济概况 １０ 2.3 黄石市房地产市场概况 １２ 第三部分 项目分析及评价 ２４ 3.1 项目的综合评析 ２４ 3.1.1 C25地块项目区域分析 ２４ 3.1.2 A01、A03项目区域分析 ２４ 3.2 项目SWOT分析 ２４ 3.2.1 C25地块项目SWOT分析 ２４ 3.2.2 A01A03地块项目SWOT分析 ２５ ２７ 4.1定位依据 ２７ 4.1.1 全局定位依据 ２７ 4.1.2 ２７ 4.1.3 ２８ 4.1.4 ２８ 4.2 C25地块酒店项目定位 ２８ 4．2．1形象及功能定位 ２８ 4. 2. 2 ２８ 4.2.3 ２９ 4.4 C25地块酒店式公寓项目定位 ２９ 4．4．1形象及功能定位 ２９ 4.4.2 ２９ 4.4.3 ２９ 4.5 C25地块低层高级住宅项目定位 ３０ 4．5．1形象及功能定位 ３０ 4.5.2 ３０ 4.5.3 ３０ 4.6 A01、A03地块住宅项目定位 ３０ 4.6.1客户群定位 ３０ 4.6.2 ３１ 4.6.3 ３２ 4.6.4 ３２ 4.7 A01、A03地块商业部分定位 ３３ 4．7．1功能及形象定位 ３３ 47．2 定位依据 ３３ 47．3 体量及租赁价格定位 ３３ 47．4 销售价格定位 ３３ 4.8 A01、A03地块写字楼项目定位 ３４ 4．8．1 形象与功能定位 ３４ 48．2 定位依据 ３４ 48．3 技术系统定位 ３４ 48．4 体量价格定位 ３５ 第五部分 建设方式与内容说明 ３７ 5.1 建设内容 ３７ 5.2 建设方式 ３７ 5.3实施计划 ３８ 第六部分 收入预测及盈利分析 ３９ 6．1项目总成本 ３９ 6.1.1 C25地块项目总成本 ３９ 6.1.2 A01A03项目总成本 ３９ 6．2 项目总收入 ３９ 6.2.1 C25地块项目销售/经营收入 ３９ 6.2.2 A01A03地块项目总销售收入 ４０ 6.3投资回报概算 ４０ 6.3.1 C25地块项目投资汇报概算 ４０ 6.3.2 A01A03地块项目投资回报概算 ４０ ４１ 7.1 项目开发风险防范 ４１ 7.1.1 项目开发风险 ４１ 7.1.2 ４１ 7.2 项目筹资风险防范 ４１ 7.2.1 项目筹资风险 ４１ 7.2.2 ４２ 7.3 项目政策风险防范 ４２ 7.3.1 项目政策风险 ４２ 7.3.1 ４２ 7.4 工程质量风险防范 ４３ 7.4.1 工程质量风险 ４３ 7.5.2 ４３ 7.6合作和合资的风险防范 ４３ 7.6.1 合作和合资的风险 ４３ 7.6.2 ４３ 7.7 项目其他主要问题的解决 ４４ 7.7.1营销管理 ４４ 7.7.2 ４４ 7.7.3 ４４ ４５ 8.1 概述 ４５ 8.2项目经济效