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浅谈如何提高房产测绘质量措施 　　摘 要：文章首先介绍房产测绘的主要工作内容，分析房产测绘中存在的问题，提出了房产测绘改进方法措施。 关键词：房产测绘；测量；建筑面积；措施 1 房产测绘的主要工作内容 房产测绘是一项技术性和政策性较强的专业测绘。工作具体包括房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量、成果资料的检查与验收等七个方面的工作。其中，房产平面控制测量是房产测绘的第一步，属于房产基础测量；房产调查和房产要素测量包括房屋和房屋用地及其相关要素的调查和测量，是进行房屋产权登记和产籍管理的依据；房产图绘制主要是指房产分幅平面图（简称分幅图）、房产分丘平面图（简称分丘图）、房产分户图（简称分户图）三种图的绘制；房产面积的测算包括测算出房屋的建筑面积、产权面积、公摊面积以及房屋用地面积等；房产变更测量是由于房产状况的不断变化而进行的一项经常性房产测量工作；成果资料的检查与验收工作作为房产测量的最后环节，是保证房地产成果资料质量的最后一道关口。房产测绘成果为产权的登记、转移和纠纷提供依据，确认以后的房地产成果资料具有法律效力。 2 房产测绘中存在的问题 2.1 房产测绘市场发展不完善，行业监管不到位 尽管房产测绘作为一项专业技术服务走向市场，实行政企分开、纳入竞争和监督机制，但由于房产测绘市场发育不完善，存在一些不公平竞争甚至违法乱纪行为，扰乱了市场秩序。目前，有关房产测绘成果的质量保证体系和监管体制以及相关法律法规还未完善，测绘行政管理部门对房产测绘产品质量的监管力度不够，缺少对测绘企业的资质审查和技术指导，对测绘成果质量监管和检验不到位，不利于保护产权人的合法权益。 2.2 存在地区差异，做法不统一 房产测绘离不开现场外业测量和数据计算、绘图等内业处理工作，然而对于这些工作，在不同地区、不同的测绘机构或者不同的测绘人员，各自的做法都有差别。 另外，在房产测绘的运作模式、资料格式、数据处理、信息化程度等方面也存在地区差别，其技术成果质量难以评定，不便于地区、单位之间的信息交流以及上级职能部门的考核监督，也不利于房产市场的规范化发展。 2.3 房产测量技术规范有待完善 虽然 GB/T 17986-2000《房产测量规范》对房产测绘中的具体问题作了较为详细的规定，但在具体操作中仍然存在一系列细节问题。 2.3.1 斜面结构房屋数据采集施测困难根据 GB/T 17986- 2000《房产测量规范》规定，“房屋屋顶为斜面结构的，层高在2.20米以上的部位，按其外围水平投影计算建筑面积，层高在2.20米以下的部位不计算建筑面积。”这项规定在实际操作中却遇到了麻烦。因为房屋建成以后，房屋各层的结构层层面已被上层构造层层面所埋盖，实测很困难。另外，结构面是一个粗糙的不平表面，无法进行更为精确的测量。这样一来，对于斜面结构的楼板厚度就难以采集，层高等于2.20米的部位不易确定，更无法精确量取，建筑面积计算当然就可能有较大偏差。 2.3.2 特殊部位易产生误解 对于无顶盖的室外楼梯，根据规定，“无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。”这在现实中存在三种理解：第一种是将无顶盖的室外楼梯建筑面积等于该室外楼梯各层水平投影面积之和的一半；第二种是把上一层楼梯看作是下一层楼梯的顶盖，无顶盖只针对室外楼梯顶层而言。因此，无盖室外楼梯顶层应按一半计算，下部各层应计算全部建筑面积；第三种是因室外楼梯顶层无盖，不应计算面积，下部各层以上一层楼梯为顶盖，应按各层水平投影面积的一半计算。三种理解得到的结果都不同。 2.3.3 建筑面积计算不尽合理 成套房屋建筑面积等于套内建筑面积与分摊的公用建筑面积之和。其中，套内建筑面积由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成；共用建筑面积系各产权业主共同占有或共同使用的建筑面积，遵循“谁使用，谁分摊”的原则。但在具体实施中，部分房屋结构的使用性质往往是无严格定义的，其服务范围也难以明确划分。 2.3.4 从业人员素质有待提高 房产测量人员应为熟谙法律、建筑、测绘技术等多方面知识的高素质专业测量人才。但目前在一些二线城市和很多县一级房产测绘部门，从业人员基本素质普遍偏低，专业技术人员非常缺乏，房产测绘工作水平较低。 3 房产测绘不足的改进方法 3.1 加快房产测绘市场化步伐，规范并形成竞争有序的房产测绘市场 首先，实行测管分离和测绘市场准入制。加强行业监管力度，防止和制止乱挂靠乱收费现象，规范市场行为；加强测绘机构和资质管理，控制市场准入，推进开放房产测绘市场步入市场化、专业化、法制化的轨道。 其次，加强行业自律，加快建立房产测绘诚信