【信立怡高】综合体物业发展定位策划体系.ppt

“综合体物业发展定位策划体系”;目录; ;1.1.综合体的概念释义：1+12;1.1.综合体的概念释义：特征（产品评价指标体系）;?综合体的雏形 —大型公寓或住宅区;1.2.综合体的发展历程;?第二代综合体——20世纪60年代至70年代 ——旧城中心建筑综合体; ?第三代综合体——20世纪70年末至今 ——区域开发;;1.4.综合体复合功能;1.5.综合体发展模式;功能种类;1.5.1.综合体发展模式：商业核心模式;1.5.2.综合体发展模式：酒店核心模式;1.5.3.综合体发展模式：写字楼核心模式;1.5.4.综合体发展模式：均衡发展模式;客户支撑——已形成商务客群/未来商业核心区;1.6.综合体增值机制解析;1.7.综合体发展趋势：城市-区域一体化;;;;;;ONE.综合体产品整体规划建议;TWO.商业体量确定方法1;示例1：;示例2：;社区商业千人指标：规划设计规范要求每千人设商业服务建筑面积708-910㎡。 ——《城市居住区设计规范GB50180-90》 区域商业中心人均商业面积合理值为0.3－0.5之间，一般不少于10万㎡ ——经验值;案例来源：世邦魏理仕《高新区1号地块项目》。;城市综合体的商务办公面积需要考虑的内容;城市综合体的酒店规模估算;;宏观背景;宏观经济与综合体的驱动关系;宏观经济与项目开发时点初探;示例：;片区规划的表现方式;地块解析;规划指标及地块形状;四至分析;交通环境及地块可达性（外部）;地块可视性分析;地块通达性分析;周边资源环境;商业研究 ;整体市场;**市商业发展概况（史）;;;商业发展进程比较;项目分布;商圈变局;商圈研究;示例：; 项目实景照片1;商业研究 ;区域市场;现存商圈与区域市场的关系;区域商业分布;现有商业——供应;现有商业——租售情况;现有商业——主要特点(4个角度界定);未来商业（预售/建设中）：项目概况及主要特点;;区域商业发展与本项目发展机会;商业研究 ;主要竞争项目;;发展成熟的中低档社区购物中心;商业研究 ;零售商家访谈:访谈什么？;消费者调研，调研什么？;写字楼研究 ;写字楼评判标准：;配 套 设 施;板块划分;各商务区分析;现有供应项目;未来供应项目;写字楼项目分项分析;未来趋势及小结;写字楼研究 ;区域市场分析指标;竞争分析;竞争分析;写字楼研究 ;写字楼需求访谈：访谈什么？;定位分析 ;发展机会判断的八个角度;城市比较; 国际顶级昊华酒店 国际品牌商务酒店 国内集团企业的下属酒店 经济连锁酒店 ;;公寓目标客户定位—客群分布轴;示例：; 甲级写字楼;物业类型;布局原则;; ; ;一期;5A智能写字楼+国际商业区+国际公寓+五星级酒店+体育中心+展示中心;;35㎡－120㎡精致时尚空间，为25—35岁的都市白领、追求时尚高效的成功人士、亦或看好项目潜力的投资人士带来全新的现代新都市主义概念 ;商业部分27万平方米，由7栋单体建筑及连接主体部分的2层商业步行街构成;商业部分27万平方米，由7栋单体建筑及连接主体部分的2层商业步行街构成;一个中心就是以大型的生态湖面为中心，建筑与小品依水而建； 二大分区意味着把商业办公、宾馆、酒店式公寓组合为公共建筑区，把住宅单独组成为住宅工区，使开放性和私密性空间互不干扰又有机联系； 三位一体表现为将建筑、环境、人文三者有机结合，创造一个‘天人合一’新型开发理念； 四面开放重点突出本项目用大量的底层架空方式将生态环境引入城市，让社区环境为社会景观做贡献，成为上海西区城市景观一大亮点。;高??准甲级写字楼 5A 标准写字楼　　　　 国际标准会议中心 9.6 米挑高商务大堂　　　 全天值守行政前台 5 台国际品牌电梯　　　　 大小户型自由组合 酒店式专属服务　　　　　 CEO商务休闲会所 4 万平方米商业配套　　　 超大型集中式地下车库;项目总体布局示意图 ;注重将项目设计为旅游目的地，立面变化丰富；园林设计立体化，整体设计趣味化; 70层高的RCA大楼是整个中心的主体建筑； 该中心设有商业建筑、办公楼、旅馆、公寓大楼以及剧场和电影院等娱乐设施； 低于街道层的地下步行系统把零售设施、地铁车站以及各种不同用途的建筑物连成一体； 由21幢大厦围合而形成的城市空间成为市民公共活动和文化娱乐场所。 低于街道层的地下步行系统把零售设施、车站以及各种不同用途的建筑物连成一体。;采用了直接采光、地下园林景观车库等多个国际水平的设计专利;锁定中高端商务客户；凸现优质区位优势；50-80平米小户型公寓受客户青睐，销售速度快，回笼资金快。;海蔚广场