chap6,房地产评估.pptVIP

3.2.3土地使用年限修正 K——将可比实例年期修正到被估对象使用年期的年期修正系数，r——还原率，m——被估对象的使用年期，n——可比实例的使用年期 土地使用年期修正后地价＝比较实例价格×K 3.2.3土地使用年限修正 [案例]某待评土地剩余使用年限1O年，其参照物剩余使用年限为15年，由于待评土地面积大于参照物，故其面积因素对价格影响较参照物高1．5％，如折现率为8％，则个别因素修正系数为（ ）。 第四节 房地产评估的其他方法 第四节 房地产评估的其他方法 土地价格评估的其他方法 在建工程评估的其他方法 土地价格评估的其他方法 剩余法（假设开发法） 基准地价修正法 路线价法 1假设开发法 适用范围：待开发土地、待拆迁改造土地 计算公式： 地价=楼价-建筑费用-专业费用-利息-税费-利润 专业费=建筑费*比率 利息=（地价+建筑费用+专业费用）*利息率 利润=（地价+建筑费用+专业费用）*利润率 税费=销售收入*费用率 [案例]有一宗“七通一平”的待开发建筑用地。土地面积为2000平米建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设周期2年，建筑费为3000元/平米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元/平米，销售费用为楼价的2.5%，其他税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率6%，开发商要求的投资利润率为15%。试估算该宗土地的单位地价和楼面地价。 1.2假设开发法案例 1.2假设开发法案例 确定评估方法，现已知楼价的预测值和各项开发成本及费用，可用剩余法评估。 地价＝楼价－建筑费－专业费－利息－销售税费 计算房地产总价 ＝ 2000×2.5×9000计算建筑费和专业费: 建筑费＝3000×2000×2.5 专业费＝建筑费×10％ 10％＝1500000 3.1 收益的获得 客观总收入，是指总收益是指以收益为目的的房地产和与之有关的各种设施、劳动力及经营管理者要素结合产生的利益，也就是指被估房地产在一年内所得到的所有收入的总和。 求取总收入时，是以客观收入即正常收入为基础，而不能以实际收收入计算。 房地产所产生的正常收入必须是其处于最佳利用状态下的结果。最佳利用状态是指该房地产处于最佳利用方向和最佳利用程度。在现实经济中，应为正常使用下的正常收益。 有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金，并在评估报告中恰当披露租约情况 3.1 收益的获得 客观总费用，总费用是指取得该收益所必需的各项（付现）支出，如维修费、管理费等。也就是为创造总收益所必须投入的正常支出。 总费用也应该是客观费用，需要剔除不正常的费用。 房地产的总费用不包括折旧费，通常包含：管理费、维修费、保险费、税金等。 3.2 折现率的获得 折现率，实质上是一种投资报酬率。 折现率＝(类似房地产的)净收益/ (类似房地产的)交易价格 3.2 折现率的获得【例】 3.2 折现率的获得【例】 对以上五个可以实例的资本化率进行简单算术平均就可以得到产资本化率为： r=（7.1%+7.5%+6.9%+7.3%+7.8%）/5 =7.32% 3.3 收益期的获得 单独土地或房屋建筑物的收益期，根据土地使用权年限或房屋建筑物的经济寿命期确定。 房地合一的收益期，房物经济寿命长于或等于土地使用权年限，根据土地使用权年限计算。房屋经济寿命期短于土地使用权年限，根据房屋经济寿命期确定计算期，但最后要加上土地使用权年限超出部分的使用价值的折现值。 [案例] 有一宗土地，出让年期为50年，资本化率为10％，预计未来前5年的纯收益率分别为15万元、16万元、18万元、15万元、20万元，第六年开始收益大约可以稳定在25万元左右，试评估该宗土地的收益价格。 3.3 收益法应用案例1 3.3 收益法应用案例1 [案例] 某房地产公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2％。目前，该类建筑物重置成本价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10％，每年需支付的管理费用为年租金的3.5％，维修费为重置成本的1.5％，土地使用税及房地产税为每建筑平方米20元，保险费为重置成价的0.2%，土地资本化率7