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教授花园;山海天城建集团承建;项目概况; 建大.教授花园居住小区，东为凤岐路，西为临港路，南北两侧均为城市规划道路，规划净用地面积21.36公顷（未含代征规划道路用地约3.78公顷）。 建大.教授花园小区是以安排山东建筑大学教职工住宅为主的中档社区。 从2006年初开始，进行了五个阶段。每阶段各有重点。;教授花园一、二期工程占地8.7公顷，绿化面积35000平方米。共有住户178户及附属配套设备。 园区依据西北高、东南低的地势优势，因地制宜，规划建设了别墅楼72栋,别墅式公寓，达到了户户面向大海。 教授花园三期工程，总投资15亿元，于2003年8月已经开工建设，三期工程日照市第一个、全国第七个国家级绿色生态环保社区，并被评为国家康居示范工程。 教授花园三期，位于风光秀丽的日照市山海天旅游度假区东部，碧海路以西、太公三路以南，南望水运基地，北眺卧龙群山，东临三十里金沙滩，与海洋馆、第三海水浴场仅一路之隔，地理位置、区位环境极为优越。;教授花园三期小高层组团以昂然的姿态俯瞰人生远景地理位置：小高层组团位于教授花园三期西南，西靠日照山海天中路，南临日照市国税局小区。居高临下，上风上水之地，俯瞰全景，尚山尚海之居。 组团概况：小高层组团占地面积36000多平方米，共有9栋小高层。户型多样，电梯出行，每户均配置一间储藏间。组团内景观规划依水而建，配以化，构成具有提高住区微气候调节功能的绿色生态脉络格局。组团内有独立产权车库36套，车位146个，IC卡控制、电视监控管理。 教授花园三期别墅组团，演绎湖光海景之间的华彩生活。 地理位置：别墅组团位于教授花园三期中心位置，环园区中心湖而建。26席稀世宅第，尊贵面世。 组团概况：别墅组团依托圆形环道为基线，后现代主义建筑风格与湖景山色相映成辉，在海天山色中挥洒浓郁人文气息。组团中心为人工湖，推窗可见优美湖景，周边组织中央绿地，使绿化开放空间更加开阔。;1.b项目进展与关注问题、解决方案;1.b 重要影响因素与反思;1.c 规划理念;1.d规划构思;1.d 规划构思;4.0 规划构思;4.0 规划构思;整体鸟瞰图;销售情况;2006年秋，“日照海滨教授花园”成为各大门户网站的焦点话题。9月25日网易在新闻的头版头条以《300多北大教授山东日照购海景房》为题进行了报道，然后凤凰网、搜狐网、人民网等各大门户网站以及《北京青年报》等众多媒体相继进行了大量报道。 “日照海滨教授花园”一时间声名鹊起，引起了社会各界的极大关注。而它的开发商山海天城建集团，作为一家以中、高档住宅开发为主的小型房地产开发企业，年开发量仅仅20多万平方米，在业内没有什么知名度。 但2006年秋发生的这件事说明，该公司的营销战略运作的相当成功。事实也正是如此，日照市作为新兴的海滨城市，在国内的知名度也不高，更不要说山海天城建集团这家小房地产公司了，可是他们却连续成功开发了教授花园一、二、三期工程，种下的“梧桐树”，引来了三百名以北大教授为代表的“金凤凰”——教授花园业主入住园区。不仅如此，他们开发的房子有80％以上的卖给了外地人，直接把日照的房价由每平方米1000多元拉升至每平方米4000多元，创造了2004年一年销售4个亿的日照市房产销售新纪录。 ;3.0案例分析;3.a营销管理是房地产业的第一主题;在理解和把握营销这个理念的同时，还要深刻认识市场、竞争、客户等概念。所谓市场，可以称为需求，或者讲有效需求。市场是由顾客现实需求和潜在需求组成的。与这种需求相对应的不仅存在市场机会，同时还伴随着市场风险。对一个房地产企业及其楼盘来说，这就意味着很大的不确定性。因此，发展商必须去全面迎合适应市场和客户，这种适应，不是始于建筑成品或者是半成品，而是从征地、立项就要着手的了。 市场需求来源于客户，争夺的对象也是客户，因此，房地产营销就不能不研究客户了。 从理论上讲，客户既是顾客，也是未来的业主，营销运作的结果，就是主客易位的过程。也就是从购买者变成所有者。这种转变，使我们实现了收益，实现了资本的回收与增值，同时，也创出了品牌，占领了市场。曾八次荣登美国《福布斯》杂志为世界首富的日本企业家堤义明讲过一句至理名言，“我们的一切都是顾客给予的”。 该公司把“客户至上”作为其企业文化中最核心的组成部分，为客户增值服务是他们的工作目标。正是基于这样一种理念，教授花园赢得了以北大教授为代表的全国知名高校老师的青睐， 2004年单一个教授花园三期工程就实现了销售额过4亿元，创造了日照市房地产销售新高。 ;3.b房地产营销管理的几条主要经验;2、定价策略 定价部分是艺术，部分是科学。影响价格的因素有很多，主要包括：成本、楼盘素质、顾客承受的价格、同类楼宇的竞争因素等。产品的可变成本是定价的下限，上限是顾客所愿意支付的价格。一个小区的销售往往