2015年营销推广计划.docVIP

2015年XX地产营销推广计划 一、计划实施的背景 （一）销售水平 2014年各月销量表（郑姐） 2014年各月销售额表（郑姐） 2014年各月活动投入表（宋姐） （二）推广与活动 2014年，我项目通过报广、塔牌、调频广播、DM单、网站、三面翻七种渠道对项目进行了直接推广，其中DM单产生的销售效果最佳，报广对集中销售的促进作用和活动的聚拢作用最为明显，其他推广渠道表现力不足，建议在2015年对各部分广告的投放比例进行适当的调整。 2014年，我项目完成大小活动十余个，其中以六一儿童节活动、采摘节活动、两次房产活动（崇礼房展、市区房展）的规模最大，就活动产生的直接效益而言，各项活动产生的效果不够明显，究其原因在于活动的受众指向性不足，参与者多数并非潜在购买者，大量非购买人群成为了活动的主体，同时部分活动并非独立组织举办，导致了销售的目的性不足，为办活动而办活动，缺乏营销的目的性。但丰富的活动对我项目的品牌树立起到了一定的推动作用，为我项目二期工程奠定了基础。 （三）产品形象 2014年，由于我项目工期问题，造成了部分老客户流失的现象。截止到目前为止，超过半数的客户都对我项目的工期产生了不满，这也为我项目的销售带来了一定的消极影响。 另一方面，我项目在2014年不断地进行公益活动，这为我项目改善市场口碑起到了一定的作用，但是对于老客户而言，这一改善效果并不明显，因此应尽快解决工期问题，并确保工期能够如约进行。 二、规划总纲 （一）主要工作 1、工作分块 （1）尾房销售：2015年，我项目一期工程将正式进入尾房阶段，因此2015年初将开始针对尾房制定销售策略。 （2）一楼类商业销售：截止到目前为止我项目一层房源暂未销售，根据项目规划，该部分房源将以类商业的形式进行出售，以提升项目的盈利能力。 （3）商铺销售：2015年，我项目商业项目将正式启动，因此2015年后半年，工作重心将由尾房和一层类商业销售转化为商铺销售。 2、时间轴 （二）预期目标 1、尾房销售目标 2015年，我项目将用8-9个月的时间完成尾房销售，预计实现尾房去化60%以上的水平，同时保证尾房价格有所提升。 2、一层类商铺销售 2015年，我项目预计消化40%以上的一层类商铺，小区内商业配套基本完成，能够支撑业主的基本生活服务需求。 3、商铺销售 由于商铺销售具有较强的不确定性，且定价有待商榷，具体销售水平需根据实际情况而设定。 三、工作细化 （一）尾房销售部分 1、产品特性 （1）产品现状：目前，我项目所剩尾房主要集中在100平米以上，大部分房源为顶层和四层方面，房源自身具有一定的弊端（楼层最高或四层遮阳现象严重等），因此房源自身品质的不足必然会影响尾房的销售，加之我项目尾房也均为期房，因此，销售难度较大。 （2）受众分析：考虑到尾房自身品质问题，预计中端或者中高端消费者难以成为我项目的客户，客群主要集中在中低端消费者中，在价格利诱的前提下，其对房源的要求更低，因此销售尾房也要结合一定的促销优惠活动，以吸引客户降低对品质的要求，购买房源。 2、营销方案 （1）价格策略：小步平调的价格策略，以50元以内的价格差进行房价微调，吸引对尾房有购买意向的客户快速入市。 （2）优惠策略：以3.15（消费者权益保护日）、5.1（劳动节）、6.1（儿童节）、8.20（七夕）、9.25（端午）、10.1（国庆）、11.11（双十一）等节日为契机，开展尾房优惠促销活动，让利消费者，以吸引更多客户购买房源，实现尾房的消化目标。活动主要以返款、折扣、免物业费等方式进行。 3、推广方案 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 报广 广播 DM 其他 待定 各推广信息以当期活动为主要内容，3月以楼盘品质为主，为新年形成较好的声势，其他推广包括网站、杂志、三面翻等形式的推广，根据销售情况酌情加入 （二）一楼类底商部分 1、产品特性 （1）产品现状：我项目现有一层类底商40余套，类底商数量较多，且在建筑形式上并未提供任何犹豫其他楼层的设施，底商定位仅仅通过楼层而实现，因此缺乏底商的基本形象，将影响产品价格和销售水平。 （2）受众分析：一层类底商的客户主要集中在社区商业的商户中，以小型超市、小型餐饮、麻将馆、儿童辅导等为主。其对小区的入住率要求较高，同时， 如果作为类底商销售，购房者以经营为目的，则应多以现房为主，期房销售难度极大。 2、营销方案 （1）价格策略：基于一层类底商的定位，产品价格应高于一般住宅，但总体价格不能高于或等于正常底商。 （2）优惠策略：零首付活动，2015年，我项目部分房源已经可以办理五证，届时贷款问题可以解决，我项目可考虑通过零首付的操作方法