前期介入物业管理的建议.docVIP

前期介入物业管理的建议 房地产项目推出时不但要考虑对销售有利的各种外部条件，更要考虑与之对应的物业配置和重要设施，使得交房后的物业管理更为简便和低维护支出费用，减少业主投诉，并提升满意度，提升开发单位的口碑和声誉。但由于开发单位通常对物业管理工作的需求以及物业管理条款和法规要求不是太熟悉，项目落成后留下很多遗憾，整改费时费力费经济。因此物业公司有必要对新项目在设计时即向开发公司提出一些建议，以保证物业的顺利交付和物业实管后工作更为有效的开展，进而创造更多更好的有利条件为业主服务以提高开发公司和我物业公司的知名度。在此，物业公司对小区设置提出以下建议。 一．要考虑新项目物管用房的预留（包括物业办公用房、员工宿舍、食堂、保安宿舍淋浴间、职工、业主娱乐活动室、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具房等）。 1.环境卫生设施《环境卫生设施设置标准》中华人民共和国住房和城乡建设部 1）生活垃圾收集点：建议:服务半径不超过70米,设置5-10㎡左右垃圾收集点一个。 2）生活垃圾转运站：建议:每一小区人数超过5000人时，设置一座80㎡以上垃圾收集站。 每一小区人数低于5000人时，设置一座50㎡以上垃圾收集站。 3）建筑垃圾临时收集点：按装修最长时限不超过10年计，在园区边沿设立半封闭式建筑垃圾临时收集点。 4）楼层保洁取水点、园区保洁拖布池、绿化用水点： ①在多、高层每栋楼、地下车库设置保洁工具间； ②各栋楼间隔2层应设计1个清洁取水点、排水池 和拖帚池并设置水表； ③在园林边角处每100米设置一个绿化快捷取水阀和保洁拖帚池并设置水表； ④拖帚池应能方便放置和洗涤塑料桶； ⑤园区内的取水点和洗涤池建议结合园林设计造型，美观实用； ⑥公共可上人天台、露台设置取水点，设专用阀并设置水表； ⑦垃圾房设取水点，设专用阀并设置水表同时设置排水口、排水沟。 5）公共厕所：每一项目建议设置一所10㎡的公共厕所。《城市公共厕所规划和设计标准1）供配电房：地面铺设瓷砖，并铺设绝缘地垫，除湿机、开设引流槽，出入口设置防鼠板，并按规定配制灭火器材；墙面喷涂白色防水涂料，配备应急照明设备，应急救援设备、工具，供配电房内悬挂温/湿度计，保证室内温/湿度符合要求，门內设置小型办公桌以利于相关记录能放置整齐，符合要求。 2）水泵房： 水泵房：地面铺设瓷砖，开设引流槽，出入口设置防鼠板，并按规定配制灭火器材；墙面喷涂白色防水涂料，各种标识，配备应急照明设备，应急救援设备、工具水泵房内悬挂温/湿度计，保证室内温/湿度符合要求,门內设置小型办公桌以利于相关记录能放置整齐，符合要求。 3）消防泵房： 消防泵房：地面铺设瓷砖，开设引流槽，出入口设置防鼠板，灭火器材；墙面喷涂白色防水涂料，并配备应急照明设备，应急救援设备、工具，消防泵房内悬挂温/湿度计，门內设置小型办公桌以利于相关记录能放置整齐，符合要求。 4）监控室 监控室：地面铺设防静电地板，配置空调，按规定配制灭火器材；墙面喷涂白色防水涂料，配备应急照明设备，应急救援设备、工具，监控内悬挂温/湿度计。同时建议：安防设备购销安装合同要求监控摄像头外壳全部为醒目黄色或白色烤漆,至少可警示犯罪份子.经实践证明效果突出. 5）电梯机房 电梯机房：①对高档字楼、商业楼：地面做地坪漆各项目设计（包括在建项目）对电梯机房散热换气窗、孔对设备散热效果不理想。另外，部分机房换气散热设计未考虑整个室内空间散热，把窗孔设计在同一轴线附近前后位置（非主机控制柜轴线附近），曳引机和控制柜发热体得不到散热换气（今年园区广场项目电梯故障关人、死机，经统计均发生在炎热夏季）。 建议设计时，考虑在曳引机安装位置附近墙体设计窗底边不高于室内地坪80cm的窗户（带走主机控制柜热量），加设安装和窗户同高度的轻型金属板材雨棚，雨棚棚板向下倾斜45度，外边沿约到2/3窗户高度，雨棚左右2边同样倾斜45度,约到2/3窗户高度，风雨天气窗户可不关闭，经实践效果非常良好(如图所示)。同时应考虑避免换气窗、孔设计在同一轴线前后位置。由此解决机房设备因发热故障问题，减除建设单位对空调负荷总量电力配给投入，和空调投入，同时避免给物业公司带来极大能耗支出。对高档住宅小区可考虑使用空调。 6）生活水管包保温材料，防滴水污染车辆。潮湿天气管道表面结露滴水，将产生污染业主车辆，破坏地平漆等现象。 7）公共区域照明改进，公共区域包括：楼层照明、园区照明、地下室照明，应选用LED灯。 其中：楼层选用2W/ LED-球泡； 地下车库选用10W/LED-日光灯； 园区选用6-10W/LED-玉米灯。 8）非机动车道出入地下室梯步设计成“地平漆防滑坡面”，能保证雨天不打滑、不长青苔。 非机动车坡道 9）物料仓库，包括