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物业公司工程类工作流程探讨 日期:2011年6月3日 探讨目录 一、工程移交 二、缺陷整改 三、资料管理 四、维修申请 五、日常管理 移交流程 1、工程部在项目移交前，提前7天提交移交计划和楼宇使用说明书 设备移交 1、工程部提前3天提交设备清单，连同设备随机资料，包括：使用说明书、安装说明书、保修卡、质检合格证、合格证、光盘软件、随机配件工具等一起移交给物业 2、设备清单、随机资料移交3天后， 工程部组织设备安装单位、物业公司一起现场清点数量和钥匙交接，实体移交。 3、实体移交后3天内，设备性能测试。工程部组织安装单位、设备供货商一起现场试运行设备。供货商或安装单位进行初次培训。 4、 设备初次培训后，物业公司试运行半个月后，供货商或安装单位再次培训、现场答疑 设施精装移交 1、移交当日，工程部组织施工单位、供货商等人员一同查验，填写《移交缺陷查验消项记录表》，查验同时，移交钥匙。 2 、施工单位在规定的时间内整改缺陷，工程部、施工单位同物业公司人员一起复验 资料移交 1 、竣工验收后3个月内，工程部将图纸、竣工资料等连同光盘移交一份给物业公司。 2 、资料移交时，同时移交维保事宜，提供维保单位一览表，将安装、供货、施工合同以及《质量保修书》移交物业公司。 注意事项 1、有缺陷记录，并有复验记录 2、实体移交，管理处和专业工程师必须同时在场清点查验。 3、实体移交书 ，一式4份，管理处、维修部、工程部、施工单位各一份，必须留存原件。 4、实体移交书中多余的地方用斜线划掉。 5、一份实体移交书中有多个项目，不能移交的注明，最好每项签名。 缺陷整改 1、移交的工程缺陷整改由物业公司直接联系施工单位整改。工程部不再负责。 2、强调记录。 3、施工单位电话通知不过来或过来不解决，发文给施工单位，明确维修时间等事项。记录保存好。 4、正式公文法律文本（缺陷整改催告函、扣款只会函） 1、每月5日前将上月的工程维保记录发给刘志雄。 2、例表。 资料管理 1、所有资料移交全部由维修部接管，图纸资料、竣工资料、产权资料维修部存档。 2、所有的设备操作说明书、随机配件包括设备钥匙等先交维修部清点登记后，管理处领用。说明书只有一本的，管理处复印，原件留维修部。管理处不得私自接收。 3、后期的维保运行记录，管理处留存备查。 4、讨论：电梯的年检合格证、生活水处理合格证等之类的每年都有的检测合格证存放哪里。 维修申请 1、暂行管理办法。 2、填写说明，包括付款填写说明。 3、施工单位的监管。 智能化系统划分 信息部负责：停车场管理系统、楼宇对讲、门禁系统、监控系统、周界防范报警系统、LED大屏及信息发布系统、电梯智能刷卡控制、电话（计算机、信息）网络综合布线系统、办公设备（电脑、打印机、复印机、传真机等）、UPS备用电系统。 物业公司负责：消防自动报警系统、气体灭火及消防门禁系统、楼宇自动化（BA）系统、智能照明系统、巡更系统、遥控电动门、感应自动门、泛光照明（亮化工程）、背景音乐系统、会议（AV）系统（音频、视频）、太阳能光伏系统。 * *