以公共利益为导向的行政用地置换的探索 to the public interest-oriented exploration of administrative land exchange.pdfVIP

Industry Development 产业与发展 以公共利益为导向的行政用地置换的探索 李友文　洪　杰 摘要：本文探讨了新形势下行政用地置换的价值 貌正逐渐消失，古城保护面临极大挑战，需要利用各种 取向与操作模式，并结合万安县进行了实证分析。 手段对古城加以保护，如对古建筑、古遗迹加以保护、 修缮、改造；对历史街区加以整治与更新；对古城的功 一、用地置换的背景 能进行调整，搬迁部分用地，减少古城的压力等。 （一）“经营城市”的城市发展理念 二、概念解释 当经济发展到一定的阶段，处于老城的旧行政中心 土地置换是一项复杂的系统工程，涉及到诸如城市 已不适应城市发展需要，在 “经营城市”的理念下，要 社会学、城市经济学、城市地理学等学科的诸多理论和 变 “单中心”的城市结构为 “多中心”。将行政中心搬 观点。城市用地作为城市生产和消费的一种基本要素， 迁，在古城外建设新的行政中心，带动新区服务设施、 不但是城市一切活动的直接载体，也是城市社会经济活 商贸、地产的发展，为城市带来新的增长点，同时拉开 动中不可缺少的一种资源，它具有一般的土地特性，即 城市骨架，改善城市交通大环境，促进城市向多中心全 区位固定性、稀缺性、永续利用性和不可替代性，这就 面发展。 要求人们必须合理有效利用每一寸土地，提高其利用 （二）体现土地价值 率。城市用地总是在市场竞争中不断向配置效益更高的 行政办公、军事、文教卫生用地占据了城市中心区 使用功能转换，从而使城市用地在动态的配置、转换、 极高地价区域，长期造成 “优地劣用”或 “围而不用、 再配置，即在置换过程中产生更大的效益。 空置浪费”的现象，使城市中心的土地配置难以优化， 土地置换就是指通过土地用途更新、土地结构转 黄金地段的价值被大大压制。因此在城市土地利用的规 换、土地布局调整、土地产权重组等措施，实现土地现 划中，就要运用这一方式来重新调整城市空间，合理布 有功能和潜在功能的再开发，从而优化城市用地配置。 局，改善城市用地结构，使之符合土地经济优化的要 目前许多城市进行的 “退二进三”、 “腾笼换业”等规 求。城市中的黄金地段应建立包括金融、旅游、商贸等 划即是典型的土地置换行为，它们是顺应产业结构调整 在内的大型商场，形成集聚规模。 的要求，依据城市土地价值规律，不合理用地的变更， （三）古城保护 功能不符合，将地处黄金地段、效益差、对居民和环境 随着我国城市化进程的加快，城市规模盲目扩大， 影响大的工业企业逐步迁出，用来发展第三产业，促使 致使我国许多历史文化古城遭受重创，传统历史街区风 城市用地结构发生变化，进而引导起功能分区的更替。 图1　用地现状图 70 小城镇建设 Industry Development 限于篇幅，本文仅就行政用地这一类土地的置换行 （三）如何体现土地价值 为进行讨论。 在充分保障城市公益性用地的同时，如何兼顾城 三、万安县行政用地置换需要解决的问题 市的土地价值，已搬单位与计划要搬的单位都没有把单 万安县地处江西省中南部，处于泛珠三角区域， 位原占地纳入市场进行拍卖或招标出让，这样会使具有 与长江三角经济圈对接，北临昌九经济圈和长珠潭经济 较好区位优势的土地价值得不到及时开发利用，搬迁 圈，东临闽东南经济圈。随着万安城市化水平的提升， 成本失去了一条很好的资金来源渠道。还有土地市场 万安旧城的空间已不能适应城市的发展。为了拓展城市 体制不规范，地价制度不完善也会造成国有土地资产 空间，加快城市发展速度，万安