碧桂园地产开发项目专题研究.pptVIP

碧桂园专题研究 2 [关键字]： 远郊大盘、碧桂园 [简介] 介绍了项目的基本状况、开发模式 3 研究内容、方法与目的 研究内容 碧桂园发展沿革与现状（规模、布局……）； 碧桂园产品线研究（产品组合、风格、景观营造、配套安排……）； 碧桂园开发模式研究（取地策略、节奏与周期把控、商业经营方式、核心竞争力……）； 碧桂园山湖城案例研究。 研究方法 归纳法+个案研究，定性研究为主 研究目的 明确本项目与碧桂园山湖城的相互关系，并明晰碧桂园模式对于本项目的借鉴意义。 碧桂园对周边项目是利好还是威胁？ 如何有效利用碧桂园的资源条件？ 如何塑造项目之于碧桂园的竞争优势？ 4 碧桂园成立于1992年，至今已发展成为年销售额175亿，全国布局的品牌房地产开发企业 至2008年上半年，碧桂园已拥有51个处于不同发展阶段的房地产开发项目，其中26个位于广东省内，其他分布于湖南、湖北、安徽、江苏、辽宁、内蒙古等省份。 2008年中碧桂园全国布局图 企业发展大事记 5 自创立以来其销售业绩持续上涨，但随着市场形势的调整，逐步面临较大的经营压力 整体业绩在2007年之前快速上升，08年受市场大势影响增长速度迅速放缓，相较于320亿的目标，08年碧桂园仅完成不到60%； 相较07年而言，预计08年碧桂园利润将明显下降，一是以回款为导向的降价倾销，二是与美林对赌亏输4.4亿； 从08年前9月的开发量安排看，碧桂园持续下调待开工面积，定下以销定产的开发策略，以缓解资金链上的压力。 碧桂园近年的经营业绩 2008年1-9月碧桂园销售额（亿元） 2008年1-9月碧桂园开发量安排 7 建筑风格上以简约欧式为主，营造风情化的整体特征 咸宁碧桂园 顺德碧桂园 华南碧桂园 沈阳碧桂园 8 产品线跨度较大，物业形态丰富，户型面积区间较广，涵盖各个层面的需求 双拼别墅 建筑面积约155-622平米，户型3房2厅到8房3厅； 分设前、中、后三面私家花园； 层层退台设计，最大营造居住舒适度； 首层40平米超大客厅设置，与花园相通； 多个超大观景露台设置，可观山景湖景。 联排别墅 建筑面积约170-345平米，户型3房2厅到5房2厅； 大小相宜的庭院，独立车位，写意露台； 阳光中庭设计，有机结合室内外景观； 主卧独立分层，套房设计，注重空间的私密性。 花园洋房 建筑面积约74-128平米，户型2房2厅到3房2厅； 依山或环水而建，视野开阔； 室内布局合理，方正实用； 主人套房设计，提高主卧舒适度。 以山湖城产品为例—— 9 户型尺度整体偏向舒适化，别墅物业实现大面积赠送，充分体现性价比优势 双拼户型面积在280~350平米，赠送面积多在100平米以上，以花园面积为主 典型户型—— 南沙碧桂园、华南碧桂园、顺德碧桂园等多个项目的花园面积与别墅建筑面积比为1：1 碧桂园产品通常在总价控制的原则下保证舒适化的户型尺度，符合其面向改善型需求客户的特征； 利用其地地价优势，别墅物业通常提供大面积的花园附送，体现性价比； 不通过营造额外的构造进行面积赠送，以降低成本，加快工期。 10 景观设计上强调对原生资源的利用，营造大型的公共景观体现大盘气势，简化组团景观，控制绿化成本 咸宁碧桂园 池州碧桂园 茂名碧桂园 华南碧桂园 获取地块通常具有一定的原生资源，利用原生资源营造核心公共景观，从规划层面营造社区景观的核心竞争力； 简化内部景观空间，以草皮、普通灌木进行绿化铺装，绿化密度极低。 11 公共设施：交通中心、医疗站、康体中心 商业设施：星级酒店、商业街、超市、银行、肉菜市场等 教育设施：九年制教育中小学（包括幼儿园，小学和初中） 会所：酒店会所，社区会所 1、采取相关多元化的业务组合，以住宅为主业，融入酒店、建筑装修、物业管理等业务 通过大配套的营建提升社区品质，促使社区成熟，形成以“大型高尚社区＋优美环境＋优质产品＋五星级管理服务＋超级配套体系＋合理定价”的驱动力模式。 多元化的业务结构在一定程度上可以减弱单项业务波动的影响，五星级酒店、大型商业中心、学校、主题公园、基础设施和综合社区配套等方面的投资可以提升住宅产品的市场价值。 碧桂园大规模社区的常规配套设施 碧桂园配套设施建筑面积通常占到社区总建筑面积的5%左右，明显高于其他项目，加之其社区规模巨大，从而形成强势的配套资源。 12 2、高度的垂直一体化，几乎覆盖整个开发环节的业务品类 规划设计 建筑施工 物业管理 取地 市场定位 产品营销 战略布局 可行性研究 政府公关 拆迁安排 …… 城市调研 产品定位 客户定位 物业定位 …… 整体规划 单体设计 景观设计 相关配套设施设计 …… 原料采购 建筑施工 品质把控 配套工程 景观营造 …… 营销策划 产品形象包装 产品定价 广告主题 …… 社区服务 配套设施管理 …… 碧桂园覆盖