龙吟华府开盘前营销策略1021.ppt

万事兴集团盛世人和 2014·10;;一线城市;针对楼市政策的定向刺激将不断延续;量价筑底趋势明显，后市回升可期;南充将在10月落地首套房新政 首付最低30% 16日，记者向南充市建设银行、工商银行、农业银行等多家商业银行询问了相关新政细则出台进展，银行均表示总行正在紧急开会制定新政执行细则，预计在本月内就能陆续颁布具体内容。贷买二套房 仅限“中低价位，中小户型”。 南充新规已执行 具体贷款利率尚未公布 南充各大行的房贷利率有什么变化？16日下午，华西城市读本记者也针对于新规咨询了中国农业银行南充分行个人金融部的工作人员表示，目前该行已经按照总行新规执行，但具体细则仍未制定，一切细则均已总行出台的最新政策为准。随后，建行、工行、中行及多家股份制银行的业内人士均表示，一切都以总行决策为准。 ;“沪蓉”入口即将搬迁 南充新城呼之欲出，嘉陵区或将逐渐取代顺庆区成为新一轮开发“热土” 规划的“兰海高速”和“沪蓉高速”出入口即将搬迁于嘉陵区嘉陵大道。在城市新的出入口渗透下，嘉陵区的南湖板块、白马新城、朱凤新城等一个个新城市版块“高速”形成了优质的路网条件，使整个城南崛起的新城市中心与其他区域的距离惜时如金，大大缩短了区域经济往来的时间距离，为整个新板块营造出了一小时“高速”经济圈。 便捷的交通、顺通的路网以及由此吸引来的人流，是一块区域发展的重要因素，这其中表现最为明显的要数南湖板块。随着沪蓉高速出入口的拓建改造，南湖板块的发展步伐也将加快，以此带动区域经济腾飞，各项事业进一步发展。令人欣喜的是，出入口还在改造中，它的作用已开始显现，即使南湖板块尚未完善，然而各大开发商的动作已经较为频繁，以至于南充希望城、南湖凯旋广场、国鑫凤垭山、南山府邸以及“绿地凤垭山”等地产巨作相继出现，隐隐现出新中心经济到来的前兆。 ;小结： 南充经济基础良好，房地产市场容量和稳定性相比省内多数城市优秀； 目前南充市房贷政策风向利好，但对市场促进作用预期不应过高； 2014年“金九银十”开局不佳，年底量价走势不容乐观，低价换量已成定局； 2014年南充城市发展战略明显向嘉陵区倾斜，包括高速出入口迁址、基础及公共配套设施建设等，造成绿地城、万科、希望城等一批领头房企将热炒区域转向嘉陵区各板块，一定程度上影响顺庆区客户购房信心； “销冠双雄”蓝光与绿地城、“黑马”希望城的成功法宝主要皆为密集的渠道分销与强力行销手段，而近期绿地城又牵手“卖房客”大举微信全民营销策略，让南充市场本就激烈的抢客大战又增添新战场。多元化、强执行、线上线下结合无死角的拓客战略已成项目生存标配。 ;结论： 9月份新增供应涨幅超过去年同期，主要分布以嘉陵区为主，顺庆区次之，可见下半年南充楼市主战场以嘉陵区与顺庆区平分秋色呈现。嘉陵区新盘涌现，顺庆区仍以老盘放量为主。;结论： 随着返乡置业潮和“金九银十”旺季两大传统利好时期到来，南充市场供销比也迎来季节性走高，但走势相比同期接近，属正常走势，预计下半年市场走向平稳。;结论： 结合宏观政策及市场情绪分析，南充市场上半年成交量同比有明显下降，成交均价虽有波动，但原因在于不同时期的产品不同，实际价格走势基本无明显波动，预计下半年价格走势也将趋于平稳。;;结论： 2014年可以说是嘉陵区项目爆发式增长元年，希望城、绿地城凤垭山新地块等巨头陆续亮相，为嘉陵区楼市揭开了精彩大幕，9月嘉陵区成交量大幅下跌并非市场波动，主因是8月希望城开盘热销近千套，造成巨幅波动。;结论： 由于区块发展原因，高坪区成交量在三区中排名垫底，占总比仅13%左右，但值得关注的是随着政府多元规划，着力打造航空新城指导思想下，高坪区迎来历史最好机遇，市场发展也逐渐显现抬头趋势。;2014年1-9月成交总价区间分析;2014年1-9月成交面积区间分析;小结： 4季度供应量持续走高，在“金九银十”开局不利的情况下，年底将是各房企冲刺业绩的最后机会，届时，竞争将更加激烈，营销手段更加多元化和深入化； 作为核心城区，顺庆区主力地位目前仍然坚挺，但4季度顺庆区新入市及开工项目并不多，一定程度上避免了过于激烈的竞争格局，这对顺庆区内各项目是利好信息； 40-60万是主流客户购房预算区间，60万以上客户仅占比不足一成，可见总价杠杆仍是影响购买的第一要素； 80-100㎡入门3房户型是市场主力产品，110㎡以上大户型客户占比约20%，改善型需求渐显抬头趋势。;竞品1——绿地城;结论： 欧香小镇属于销售中后期项目，近半年未有实质性的营销及促销动作，推广力度也不足，其缓慢的去化速度在南充所有项目中当属反面教材。;结论： 仁和春天项目因属于纯坐销模式，在未采用任何渠道或行销策略且促销活动也较少的情况下，开盘以来月销售业绩表现一般，根据南充市场销售排行榜数据，结合仁和春天品牌及项目地理优势，本项目应该还有较