加油站项目土地价值评估中收益还原法的应用.doc

加油站项目土地价值评估中收益还原法的应用 收益还原法是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益，折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。无形资产不具备独立的经济实体状态，依附于特定主体，但能给特定的主体发挥作用并带来经济利益的经济资源，脱离特定主体则其经济效益也无法实现。无形资产的收益是一种超额收益。因为无形资产必须依附于有形资产才能创造收益，一般情况下单独界定无形资产的收益是非常困难的。在无形资产评估中常采用分成的方法，将被评估的无形资产的收益从总收益中分离出来。 公式：无形资产收益=总收益×收益分成率 加油站配套机器设备包括油罐、加油枪、加油机等，可采用重置成本法评估其价值加油站配套机器设备配套机器设备重置价格－折旧总额＝配套机器设备重置价格－年折旧费×已使用年限房屋重置价格－折旧总额＝重置价格－年折旧费×房屋已使用年限实例A： 建筑面积：平方米 单位：万元、元/平方米 年份 销售收入 营业成本与费用 利润总额 所得税 净利润 每建筑面积净利润 2008年 1213 1187 38 9 29 90.34 2009年 1400 1340 49 11 38 118.38 2010年 1600 1500 78 22 56 174.45 合计 4213 4027 165 42 123 实例： 建筑面积：2平方米 单位：万元、元/平方米 年份 销售收入 营业成本与费用 利润总额 所得税 净利润 每建筑面积净利润 2008年 504 476 28 9 19 91.35 2009年 684 656 39 14 25 120.19 2010年 864 832 55 15 40 192.31 合计 2052 1964 122 38 84 实例： 建筑面积：平方米 单位：万元、元/平方米 年份 销售收入 营业成本与费用 利润总额 所得税 净利润 每建筑面积净利润 2008年 472 445 27 9 18 92.54 2009年 639 614 38 14 24 123.39 2010年 808 778 51 14 37 190.23 合计 1919 1837 116 37 79 ⑵该加油站年正常净收益预测 通过对加油站200年—各项经营指标的分析, 各项财务指标，我们确定以为计算依据来预测该油站未来年年。年 根据该地块规划设计条件分析，用地规模1681.0平方米，规划建筑密度为≤15%，建筑限高为≤7.5米，容积率≤0.2，总建筑面积397.0平方米，钢结构网架长约45米，宽约27米，面积最多不超过1215平方米。包括钢结构网架建筑面积约1612平方米。则该加油站年=132.58×1612÷10000＝21.3719万元。收益还原法计算公式：V＝a÷r×[1-（1+r）-n] V表示； a表示年纯收益()； r表示房地产资本化率； n表示房地产的剩余使用年限（年 净收益（万元／年） 价格（万元） 资本化率％ 1 8.6 102 8.00% 2 18.4 190 10.00% 3 7.3 98 7.00% 4 24.6 262 9.00% 5 17.2 161 11.00% 由于周边类似加油站实例的资本化率差额不大，且均与当地社会平均水平接近，则采用上述实例的资本化率算术平均值作为估价对象的资本化率，即： （8.00%＋10.00%＋7.00%＋9.00%＋11.00%）÷5＝9.00% 则估价对象整体资产价值为： V=21.3719÷9%×[1-（1+%）-]=229.9052万元。特许经营权价值 采用无形资产评估里的“三分说”理论，即房地产及配套设备、经营、特许经营许可权可占加油站收益的三分之一，为方便计算，这里特许经营权价值分成比例取3%，则P=V×3%=229.9052×33%=75.8687万元。 机器设备价值 储油罐5个（其中50立方米3个，30立方米2个），S=6.825＋2.0475＋1.84＋1.3＝12.0125万元该加油站地上房屋建筑共3栋，总房屋建筑面积2279平方米，均为框架结构，建筑层数均为2层，竣工时间均为2002年3月18日。用途为办公综合。另有钢结构网架2400平方米，竣工时间为2002年3月28日。总建筑面积为4679平方米。房屋耐用年限50年，已使用年，尚可使用4年；钢结构网架耐用年限60年，已使用年，尚可使用5年。 依据石计物价[2003]7号公布的同类物业、用途相近、结构相似的建筑重置成本，同时参照统计局公布的同类物业建安成本统计值及委托方提供的有关资料，结合估价人员市场调查情况，确定房屋重