商业地产——商业街篇.ppt

1—94 商业地产之商业街 上海道置投资管理有限公司 2011年1月 典型案例——上海新天地 上海新天地 开发目的：以上海近代建筑的标志——石库门建筑旧区为基础，改变石库门原有的居住功能，创新地赋予其商业经营功能，把这片反映了上海历史和文化的老房子改造成集国际水平的餐饮、购物、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心。 项目取名：“新天地”源于“一大”的灵感，“一”“大”合起来是个“天”字，与天对应的是“地”。 地理区位 总体规划 总体规划 总体规划 总体规划 改造历程 区位：上海市淮海路中段南面，新天地太仓路的主入口离淮海路最繁荣的地区和地铁出入口仅170米 定位：由石库门建筑与现代建筑组成的时尚休闲步行街；具上海历史文化风貌的都市旅游景点；上海文化旅游名片 基本信息：建筑面积约6万m2，从兴业路可分为南、北两里两部分 功能业态：餐饮、商业、娱乐、文化功能主题的休闲步行街，包括广场表演及露天茶吧等特色设施 石库门的保护与重建：旧瓶装新酒 项目概况 规划定位 规划定位 商业业态 商业业态 商业业态 运营模式 盈利模式 开发商 项目总结 开发模式总结 成功因素总结 ——南京城市客厅 历史沉淀中的民国文化 南京1912周边情况简介“南京1912”是目前南京唯一的集餐饮、娱乐、休闲、观光、聚会为一体，文化、品位于一身的时尚休闲商业区。“南京1912”处于南京市的中心地带，与华夏第一商圈——新街口，相距仅1000米，离珠江路科技园仅500米之隔。与总统府一臂之遥，正前方是南京市规划在建的长江路文化一条街，对面的南京图书馆和江苏美术馆尽收眼底。 南京1912项目的成功完成将第一次真正意义上填补南京高档次高品位休闲场所的空白，更好地满足南京市民的消费需求。 整个亚洲地区最大的一家门店，其建筑面积预计470平方米，首次打破了该品牌清一色为200平方米店堂面积的“规矩”。 ——全球精品咖啡領導品牌 1912里颇具人气的7 CLUB，因其独特的设计总是惹人留恋忘返。明代的紫檀罗汉床，掩映在薄薄的青纱之后，柔和的宫灯和高高挂起的大红灯笼吸引了众多向往古典生活的时尚男女。 一对朴实的韩国夫妇，信守“做大家都消费得起的韩国料理”的经营理念，用他们的真诚坚持“用最原料做出最新鲜、便宜的料理，而且保证独特的韩国风味”。获得了南京人的认可。 戴维营作为南京第一家专业的男子SPA，代表了男性的魅力和高水准的服务，同时也是一种身份和地位的象征 传统与时尚的结合，朴实与奢华的嫁接，品牌 创立初，便以独有的中式韵味为诸多时尚界， 演艺界及媒界人士青睐。 湖心绿地 商业 写字楼 住宅 规模 时间 开发步骤 填补绿脉空缺，提升居住环境价值。 罗康瑞以公益性质的人工湖、绿地为代价从卢湾区政府拿到了太平桥地区土地 01.1-01.6 00 初 02.9开街 4.4万平米 6万平米 50万平米 68万平米 对项目价值抬升的贡献 回收投资，赚取利润，实现项目溢价 以建筑为载体传承上海历史文化风貌 中西交汇铸就特色商业，带动房地产地价提升 节省后期营销费用 02.06发售 20.12入住 03.10建成 地段成熟具备高端商务形成的条件 淮海中路东段中央商务区的扩展 进一步抬升后期住宅的投资价值 最终把新天地拉进上海的核心 文脉、地脉 环境改造入手，商业提升区域价值； 高档住宅获取溢价，区域成熟后，实现写字楼价值最大化。 能够形成溢价的产品与较高市场风险的产品后期开发 上海新天地 观念的进步 以往社会大众认为历史保护是政府的工作。其实新天地的开发模式就是房地产的开发，着重的是再生里弄生活形态带来的商业利益，也是因为这样的考虑，带来了历史建筑保护的机会。从传统建筑保护的概念与方法看，新天地是一个特殊的例子，它带动了地区的开发热潮与历史保护新点子，为政府启动了城市开发列车，带来了效益。 手法的创新 瑞安集团独具慧眼，掌握了契机，采用的作法是保留建筑物的表层，改变内部的结构与使用机能，类似法国巴黎对于城市旧建筑的做法。传统与现代的融合、新与旧的交融不仅表现在建筑形式方面，更多的是体现了中西合璧、兼容并包的上海石库门居住文化。 优越的区位 不但拥有先天的传统文化元素，而且拥有浓厚的商业、商务氛围，便于集聚城市中最有活力的人群。 统一的开发 统一的开发主体保证开发理念的全面贯彻和实施。 瑞安集团因为保留中共第一会址和大片旧里弄住宅，有更好的利基与政府商议， 要求给予更好的投资条件，不管是增加容积，容积转移，以兴建高楼，创造商机，或彻底修建里弄，以增添观光据点