工业园商业配套项目战略定位与招商思路报告.pptVIP

结论 结合我们对于经营户及消费群体变化趋势及特征的总结，在充分考虑本项目自身特色以及周边人群的消费习惯、能力、走势的基础上，我们认为本项目的应该由一开始的服务园区为主，逐步开始扩散到周边，成为一个区域标志性现代潮流消费场所。简单可以概括为： 建立 ---- 满足 ---- 辐射 ---- 成为 ---- 达到 （场所） （园区） （周边） （综合体） （标杆性） 定位原则 循序渐进，逐步开发，观测市场，以静制动 项目商业配套部分暂定分四期开发，每期体量等大致相同，保证项目开发后续的经营能够得到保证，保障经营户的利益，提升项目经营利润； 根据市场实际变化，在符合市场行情的基础上，对于项目分期进行相关的调整与变动，不冒进不保守，一切以需求为出发点，保障项目开发顺利进行。 客户属性——DNA解构 城市里懂得享受、爱上潮流、感受前沿时尚的活力族群 他们是—— 他们心态活跃，不老成，有理想，更有梦想； 他们是正在热恋当中的青年男女，为了“爱情”，花费再多也不嫌多； 他们是企业里的高级白领人士，可以说他们没有钱，但是不要说他们没“味道”； 他们一般都有较高的学历，注重生活的内涵和质量，享受生活，重视教育与健康； 他们是一群懂得体验的前沿人士，对潮流保持着不折扣的敏感。 应从消费者角度考虑我们未来的样子 我们最便捷的选择 ——最耀眼的HAPPY地带 经营商户定位 运动元素 跆拳道、旱冰、舞蹈班、健身会、单排、户外攀岩 餐饮元素 西简餐、快餐、咖啡馆、冰淇淋、巧克力店、茶吧等 娱乐元素 电玩等 文化元素 陶吧、乐器等等 休闲元素 美发美体、数码冲印等 购物元素 折扣店、服饰店、工艺品店等 经营商户定位——体验经济 （商业图片） 经营商户定位——体验经济* “体验经济”正是全球的一个当红概念—— 微软把它的操作系统命名为XP，IBM推出IBMThinkPad体验中心，在戴尔是“顾客体验：把握它”，在惠普是“整体客户体验”。 华东MALL体验之城颠覆传统营销模式—— 在体验中售楼，休闲、娱乐、洽谈无处不在，售楼部就是华东MALL的精华浓缩，这里发布项目信息、传达生活方式及文化，成为中国地产售楼模式在硬、软件方面的重大突破， CFC体验营销案例—— CFC推行“客户体验”。 首期定位解构----四大商业组团 根据项目开发节奏及实际市场需求的实际状况，我司建议首期开发物业在逐步树立项目消费影响的基础上，按照市场实际态势在保证“快速凸显商业价值”的前提下，进行滚动开发。 按照目前通过调研、访谈等方式获得的市场需求，以“满足园区、辐射周边、长远发展、商业标杆”的宗旨一步步进行项目商业价值的塑造及经营。 第一组团——时尚运动汇 以目前园区反应最为明显的需求——运动休闲为主题，进行第一组团的定位。这样既能够保证经营商户的利益，也能够快速为项目带来基础的消费群体，项目商业价值可以得到充分显现。在招商阶段可以通过项目开发商的特殊背景，为经营户带来固定的消费群体，提升项目经营的效能，塑造项目良好的口碑及市场形象，为后期商业开发奠定良好的基础。 位置：首期3F 经营者：品牌运动商（诸如英派斯、耐力国际等） 主要人群：园区中、高管 健身会馆示意 第二组团——健康休闲汇 在第一组团运动主题的基础上，对于商业类型进行深入，将概念扩充，引入适合于园区需求的健康类的休闲活动场所，提升项目人流。第一组团的运动主要为品牌厂商的运动基地类，可以在此基础上，对于缺乏的且具备一定市场前景的活动进行延续，补充第一组团的不足。 位置：首期2F 经营者：专项运动经营者（如麻花纤体、金吉鸟瑜伽、避风塘桑拿等等） 主要人群：园区中、高管、企业技术人员 第三组团——潮流餐饮汇 满足园区人员招待及聚会就餐的需求，同时有效控制餐饮的档次，保证消费较低，接受面较大。 位置：首期1F 经营者：餐饮连锁企业（诸如俺家小院、万家欢之类中高端餐饮） 消费人群：园区企业中、高管、小范围就近聚会 第四组团——时尚休闲汇 在满足餐饮、运动的基础上，根据海关相关企业的特点以及商业价值的利用，在首期项目的4F、5F设置部分休闲、娱乐为一体的小户型物业，能够有效聚拢商业人气 位置：首期4F 经营者：品牌棋牌连锁（诸如奥杰棋牌吧、绿色家园等相关商户） 消费者：企业中、高管、技术人员 第五组团——SOHO 满足海关下游企业的需求，设置面积在30平方米到50平方米左右的小型办公，以及园区部分员工的居住需求，以单身公寓的形式出现，满足部分办公及居住需求，并为后期商业开发中3F-5F的物业定位试水，获得市场反应及需求状况。 SWOT分析与矩阵——机会(Opportunity)