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上海别墅市场状况 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 * 本报告是严格保密的。 世纪公园 南闵行 徐泾 赵巷 佘山 华漕 奉贤海湾 新桥 松江新城 朱家角 安亭 周康 上海独幢别墅目前主要集中在中西部三个区：松江、青浦、闵行； 沁风雅泾月均一套 沁风雅泾、圣堡 独幢30000 联排和独幢，供应充沛 近郊区位 徐泾板块 绿洲江南园目前处于尾盘 绿洲江南园、康桥水乡 独幢25000-50000 独幢为主，去化殆尽 老镇和旅游资源 朱家角 中海翡翠湖岸15套/月 中海翡翠湖岸别墅、合生朗亭 独幢：25000-30000 联排独幢均供应丰富 —— 赵巷板块 绿城玫瑰园月均2套 绿城玫瑰园 独幢：40000 前期供应较多，目前开发殆尽 近郊尺度 南闵行板块 零星成交 泰晤士小镇、丁香花园 独幢：15000-20000 前期供应较充足、目前 殆尽 新城规划 松江新城 供应充沛，结构丰富 独幢居多，供应殆尽 独幢居多，供应充足 独幢居多，供应殆尽 独幢为主，开发殆尽 联排为主，少数独幢，供应较少 板块供应特征 顶级个案月均去化1套 银湖别墅、世茂佘山、高尔夫 独幢：25000-3000-50000-80000 佘山人文和景观资源 佘山板块 目前独幢去化一般，仅能维持两月一套 西郊庄园、兰乔圣菲 独幢40000-60000 近郊区位，高端教育资源 华漕板块 棕榈滩高尔夫月均2套 棕榈滩高尔夫 独幢20000-35000 临海资源 奉贤海湾板块 绿宝园月均1套 绿宝园、中科大学村 独幢30000 近郊区位 周康板块 御翠园近期销售火爆，月均达30套； 九间堂、御翠园 独幢：70000-100000 内环城市资源、世纪公园环境 世纪公园 独幢去化良好，联排供应较多，去化较为缓慢 魏玛原墅、莱英郡城 联排：13000 独幢：15000 新镇规划和汽车产业 安亭板块 独幢去化状况 独幢典型项目 价格区间 板块资源特征 板块名称 目前供应较充沛的板块主要是海湾、徐泾、赵巷和佘山板块，其中佘山供应最为丰富； 后续别墅供应量推测 03年限制别墅用地政策出台，至今批出低容积率（0.8以下）用地为600多万平方米； 以各地块容积率折算其建筑面积，得出后续总建筑面积为近400万平方米。 目前存量 上海市现有别墅存量约为近100万平方米。 后续供应量＋存量 上海市后续别墅总供应量约为500万平方米。 07年全年至08年上半年月均消化速度 178871平方米/月 总量÷月消化速度=总消化时间=27.95个月 从现在算起，现有的别墅供应量将持续到2010年底 占位长远，别墅用地限制导致供求将失衡，预计将在三年左右进入开发殆尽状态； 07年12月 08年12月 09年12月 大佘山板块 浦东板块 南闵行板块 朱家角板块 徐泾板块 约80万的供应量 约10万供应量 50万以上供应量 约10万供应量 100万以上供应量 在未来的近两年中，上海供应量大的别墅热点板块主要为佘山板块、青浦朱家角板块和南闵行板块； 本报告是严格保密的。