淄博商业调研报告.pptxVIP

中原顾问 Shandong.01.2014;商业格局：老城区美食街商圈为城市商业核心，最具商业价值，随城市开发进程，西部及北部开始形成辐射区域的次级商业中心，商业呈现向“一核两心”格局发展态势;商圈特征：业态升级初期，以传统百货为主，集购物、餐饮、休闲娱乐为一体的购物中心开始出现，消费模式传统，处于由传统购物模式向体验式消费过渡初始阶段;商业市场;业态 ;业态的综合研判：对典型业态进行内、外因素研判，建议本项目餐饮、休闲、娱乐、主题商业街组合发展;;典型在售项目：典型项目选取标准为商业配套体量在5000㎡以上，主要集中在华光路、柳泉路等主要干道，商业形式主要为底商、商业街及集中式商业;产品特征：产品以单层分割、1拖2形态为主，首层层高主要集中在4.2-4.5m，2层以上层高主要在3.5-3.9之间，开间/进深比多在2：1-2.5：1之间;典型项目面积划分：底商主力面积集中在100-280㎡，集中式商业主力面积偏小，为20-90㎡，尚美第三城主力面积跨度较大;典型项目单价分析：商铺价格因产品形式、地段、商业氛围差异较大；底商及商业街价格主要集中在1.3-1.7万元/㎡，集中式商业因层数及位置差异，价格跨度较大，为2-6万元/㎡;典型项目主力总价分析：底商主力面积较大，总价主要集中在150-450万元；集中式商业主力面积较小，但单价偏高，总价主要集中在50-350万元;典型项目去化分析：价格及户型面积是影响商业去化的重要因素，典型项目商业月均去化394.3㎡，小面积商铺较大面积商铺去化较快;商业需求：客户对商铺投资较为理性，对本项目商业发展态度谨慎，但60%客户表示可以考虑，客户需求存在挖掘空间 ;商业需求：受访者关注项目的经营方式，采用引入主力店经营或售后返租统一经营的情况下，客户投资意愿提高 ;商业研究小结;王府井广场：依托商圈发展的淄博首个售后返租、统一经营商业项目，以中档、中低档大众化时尚购物为特征;区位交通：位于市级核心商圈黄金地段，周边商业氛围浓厚，交通便利;建筑设计：开发较早，建筑缺乏特色，外立面无规范，整体形象混乱，无档次感;规划布局：纵向街铺式布局，西侧依托商场规划中大面积名店街，东侧规划为集中小面积店铺的时尚街、蚂蚁街;;商铺内部分割：精品街及名店街面积划分较大，主要集中在150-300㎡，主要采用1拖3销售；蚂蚁街及时尚街位置较差，面积划分集中在20-50㎡，主要销售方式为1层独立销售，2-3层连卖;经营模式及业态：采取经营者和管理者分离，售后返租统一经营模式，保证规划落地；时尚服饰为主力业态，辅以时尚购物类、餐饮类，名店街以服饰为主，时尚街业态丰富，但分布较凌乱;租赁情况：运营较成功，商铺出租率在90%以上，临街展示面最好位置租金达到10-12元/㎡·天，平均租金达到3-7元/ ㎡·天;经营情况：精品街、名店街整体经营较好，时尚街、蚂蚁街差异性大，昭示性较好的一层商铺经营尚可，二、三层商铺经营状态不佳;王府井广场总结;尚美第三城：淄博市典型街区式商业街项目，定位时尚夜生活，集会所、酒吧、餐饮、娱乐、休闲为一体;区位交通：位于中心城区、交通便利，具备一定景观资源，但周边商气、人气不足，人流量不大;规划布局：开放式设计理念，胡同式设计，独栋院落式布局，建筑体间相互独立，无联系;内部交通组织：三条主动线，多条辅助线路设计，西北区域动线设计不佳，截断人流；道路设计保留车行能力，满足中高档业态对停车的要求;业态：业态以中高端、高端的休闲娱乐、餐饮为特色，精品服饰、玉器、服饰为少量补充，主题鲜明、突出;品牌：入住店铺品牌以高端、中高端为主，追求档次，为本地代表性休闲娱乐、餐饮名店聚集地;产品：主力面积为310-490㎡，其次为144-290㎡，户型面积分割过大;销售情况：去化率63.5%，月均去化572㎡，销售较缓慢；虽采用先营运出租后现房销售模式，且总价低，但过大面积造成总价过高，影响销售，也造成单价难以拉升;经营情况：目前已经形成休闲娱乐街的形象，客户认为尚美第三城酒吧、KTV集中，且停车较为方便，大部分消费者来此主要是在酒吧、KTV、餐饮店消费，其他业态的店铺经营情况一般； 上午人比较少，下午之后状况会好一些，周末经营状况较好； 租赁情况：目前已入住商铺大约为70%，部分早期入住商铺目前因经营不佳正在转租中；租金上半年为1.6元/㎡/天，下半年为1.7元/㎡/天，第二年起为1.8元/㎡/天。 商铺出租：重庆鱼火锅，二层商铺，面积170㎡，租金为12万元/年，约1.9元/㎡/天；西五路沿街，韩国料理店，临近齐商银行，地上三层，面积为327㎡，租金为20万元/年，约1.7元/㎡/天；临近苏荷酒吧的台球室、游戏厅，三层整层面积400㎡左右，租金20万元/年，约1.4元/㎡/天；餐饮店，地上两层270㎡，有地下室，地上租