济源市调.ppt

河南创赢（地产）运营管理有限公司 2010.4.26  房地产政策走势对济源市场的影响 户型总析： 蓝钻帝景城此次推出户型主要以110-135㎡的三房为主，兼顾部分少量四房和顶层复式，相对面积控制比较合理，房款总价不是很高。但从户型本身来讲，尽管房间布局不是特别方正，但多阳台和全明式空间布局是我司借鉴的重点，也是提升项目品质和销售速度的有力保证。 推盘分析： 一、尽管项目体量不大，但开发商依然实行分期开发，其好处有二： 1、开发商可以节约部分资金，减轻相应资金压力。 2、人为造成房源紧缺，促进销售快速成交。 分期情况：总共8栋高层，分为两期，其中一期：四栋18层住宅，每栋两梯四户，共270余套。面积区间：110-190㎡，房型分为三房、四房与顶层复式楼（户型参考下图） 二、由于项目紧邻济源市市标，属于城市中心地段，外加项目周边配套完善，人性化环境设计，尽管均价高于市场，但在9月份开盘当天依然实现成交70﹪。反映出当地购房消费不仅仅以价格作为首要参考条件，也说明当地房产市场和购房者都在逐步趋于成熟。 116的精致三房，方正实用 126的精致三房，创新子母房设计 推盘分析及户型赏析 户型分析2 住宅篇 楼盘分布 楼盘统计分析 重点竞争楼盘 主力房型分析 楼盘户型分析 楼盘操作手法 住宅价格分析 住宅市场综述 报告思路与结构 从宏观上来看， 整个市场住宅方面的供求已趋于饱和。住宅发展方向在南边，但南边各项配套设施均不完善，总体营销水平落后，缺乏有效的营销手段。各个楼盘定位不清晰、户型大都不合理，销售好的项目仅有蓝钻帝景城，位置及产品是其主要认可因素。 从市场上来看，济源作为三线城市，国家的宏观调控政策对其影响不会很大。本项目针对济源市场存在的有利点及弊端在总体规划、产品定位、户型等各方面都做了很好的完善，加之位置地段较好，市民认可度较高，且商业、住宅、酒店、商务、办公各业态形成一体化，选择上更为丰富。另外周边竞争楼盘较少，北区荆渎华府现正在动工。其它在建楼盘多为城中村改造房、单位房或学校，所以总体来看形势良好。 济源房地产住宅市场综述 商业篇 商业篇 住宅篇 济源房地产综述 市场启示 商业篇 商业概况 商圈格局 商业人车流分析 重点商业项目分析 重点商业街分析 租金价格统计 商铺售价分析 报告思路与结构 外来投资 绝对主力 强强对话 优胜态劣 丹尼斯２００１年在济源开第一家店，并在２００３年开了第２家店，现在百货也快建好了营业面积３００００多平方米、建业服饰广场，建业新天地、信尧数码港，信尧快捷酒店，信尧购物广场、来来百货和新世纪百货．凯旋城、国际时代广场、万帝大厦、国际时代广场等，济源的商业项目已经相当饱和，凯旋城就是失败的例子，其中像信尧数码港、来来百货、建业新天地等经营惨淡，丹尼斯在济源的三家店也就是位于时代广场的是百货商场，其它的都是量贩超市形式，济源的66万消费人群满足不了将近60万平米的商业面积。因此很多商家倒闭或营业利润不高。按中国每人1平方米的要求规划商业面积。接近国内一线城市的人均拥有商业面积的水平。 商业概况 商业篇 商业概况 商圈格局 商业人车流分析 重点商业项目分析 重点商业街分析 租金价格统计 商铺售价分析 报告思路与结构 核心商圈 本项目 老城区商圈 南区新商圈 丹尼斯生活量贩 济源百货大楼 建业新天地 丹尼斯生活量贩 凯旋城 时代购物广场 敦煌鞋城 信尧数码港 大商新世纪广场 来来百货 商业格局 东 北 西 南 建业服饰广场 汤帝大厦 信尧购物广场 商业篇 商业概况 商圈格局 商业人车流分析 重点商业项目分析 重点商业街分析 租金价格统计 商铺售价分析 报告思路与结构 简述： 宣化大街为济源市经济商业最繁华，机关单位高度集中的一条道路，是济源市的行政、商业、金融核心。南北商铺林立，道路平整，双向2车道，人行道以地砖铺地，人流量车流量较大。主要为服饰、鞋帽、利润较高商品为主，是济源的财富大道。 另外百货大楼，来来百货，商品及服饰批发市场，人民商场，汤帝大厦，城煌商贸中心，银行，建业新天地步行街，市建委，市中腔医院，市中级法院，市畜牧局等。 品牌店：（西向东) 主要商业街 宣 化 街 美国骆驼 石头记 大洋洲袋鼠 和平眼镜 金星眼镜 唯一服饰 双星名人 PLAYBOY 三彩 槐仙宾馆 济源市农村信用社 骆驼户外 三星体育 圣帝罗澜 真维斯 金碧辉煌KTV 双丽运动城 八哥 流行女孩 喜得龙 三和名妆 流行前线 或与番 意尔康 野狼 老凤祥珠宝城 蓝马灯饰 361、PLAYBOY 鞋柜 香港体会 职工医院 POPLIVE 名仕眼镜