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论拆迁安置房开发成本控制 　　 摘要：拆迁安置房因其特殊意义，开发成本的控制需受到各方关注，要针对拆迁安置房开发各阶段的成本控制来达到节约成本的目的。 关键词：拆迁安置房；特色；开发成本控制 中图分类号：U415文献标识码： A 文章编号： 前言 随着社会的发展，拆迁量的加大，保障房和安置建设规模越来越大，尤其是在金融对城市投融资平台放贷收紧、购房贷款利率上调、二套以上住房贷款限制、物业税在部分城市已开始试点的大环境下，以拆迁安置房为主的保障性住房建设，由于具有规模大、市场价格风险低（由政府回购无需向市场销售）、楼面地价低（项目资金占相对较低）、开发周期短、报批程序通畅、报批规费较低等一系列优势，尽管利润率较低，但已足以吸引市场上开发商的关注。2011年2月，江苏省国土厅及各市政府已开始对各地住宅土地上市土地供应进行审核，要求各市此类住房的土地供应应优先得到保障，其比例应达住宅开发供地70% 。 一、拆迁安置房开发成本构成 拆迁安置房项目开发成本控制就是开发商在决策阶段、实施阶段和收尾阶段，把开发项目的投资控制在批准的投资限额内，随时纠正偏差，保证开发项目投资控制目标的实现，力求在项目开发中合理使用人力、财力、物力，获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。 1、住宅开发成本费 住宅开发成本费用的内容包括：土地使用权取得费，建筑工程勘察、规划设计及前期丁程费，建筑、安装工程费，附属工程费，开发间接费。 （1）土地使用权取得费：土地使用权取得费，是指开发经营者依法获得国有土地使用权时，所交付的土地使用权出让、转让费用，以及依照法律、法规实行划拨，由开发经营者支付的征地拆迁和安置补偿费。 （2）建筑工程勘察、规划设计及前期工程费：包括水文和丁程地质勘察、小区规划设计和施丁图设计．以及施工前通水、通电、通路及平整场地发生的费用。 （3）建筑、安装丁程费：建筑、安装丁程费，是指直接用于丁程建设的总成本费用，主要包括建筑工程费（结构，建筑，特殊装修工程费），设备及安装工程费（给排水，电气照明及设备安装，空调通风，弱电设备及安装，电梯及其安装，其他设备及安装等）和室内装饰家具费等。 （4）附属工程费：指建设小区用地规划红线以内的道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、环卫、排污等基础设施所发生的费用。 2、商品房开发期间费用。是指管理费用、财务费用、销售费用等与住宅开发项目有关的部分。 3、税金。是指依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的投资方向调节税、营业锐、城市维护建设税、教育税附加等。 4、依法应当交纳的其他行政性，事业性收费。 二、拆迁安置房项目开发成本控制的特点及影响因素 从拆迁安置房项目开发成本的构成看，影响成本的既有政府的因素，也有开发企业自身的原因，且拆迁安置房开发成本控制有以下特点： 1、全面性拆迁安置房项目开发成本控制贯穿于整个开发实施过程。成本控制是要对项目费用组成进行控制；要对项目内的所有开发阶段实施控制，防止只重视施工阶段成本，而忽视其他阶段的成本控制；要对所有合同的付款进行控制；要对成本数量进行控制，对费用发生的时间进行控制，以满足资金使用计划的要求。2、综合性成本目标不是孤立的，它只有与质量目标、进度目标、效率、工作量要求、资源消耗等相结合，综合考虑才具有价值。项目管理者不能一味强调成本控制而忽视了其他目标的实现。在项目实施的过程中，成本控制必须与质量管理、进度管理、安全管理同步进行。实践证明，成本的超支通常并非成本控制本身出问题，而是由于目标的调整或是其他因素造成的，这些问题通常不是单独靠加强成本控制就可以解决的。 3、微观性为了控制好整个项目的成本支出，应从每个成本支出的时间段开始，从项目工程的每个分部分项工程开始，一步一步地进行控制。但应注意成本控制周期不可太长。 三、拆迁安置房开发成本控制措施 拆迁安置房开发控制要素包括人力、物力、财力、信息、技术、组织和时间等。控制的状态是动态控制。首先确定各种目标值，在项目实施过程中阶段性地收集完成目标的实际数据，然后将实际数据与计划值比较，若出现较大偏差时采取纠正措施，以确保目标值的实现，需要加强拆迁安置房开发成本控制措施的实行。 1、投资策划阶段 在投资策划阶段，开发商应结合工程实际．明确项目的经济效益和社会效益，运用技术经济分析方法，通过对产品功能的分析，以达到节约资源和降低造价的目的。开发商的工作重点是寻找项目，进行市场调查和分析，考察投资环境，包括项目所在地的土地价格，交通条件，基础设施状况，材料的运输距离以及房屋未来的销售状况，预测项目的经济效益和社会效益，把各个项目可能发生的成本费用综合起来加以考虑，对可能