房地产估价缔终考题目.docVIP

房地产估价缔终考题目 判断 1．一般来说，资产的产权边界清晰，所有权、使用权和租用权等权利比较容易界定。√ 通常一个国家对土地利用的限制主要包括：对土地权利的设立和行使的限制、对房地产相邻关系的限制以及对土地使用管制的限制。√ 不同地域，由于地理位置及社会经济条件的差异，不仅使土地构成的诸要素的自然性状不同，而且人类活动的影响也不同，从而使土地的结构和功能各异，最终表现在土地质量的有限性上。× 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。√ 建筑物的产权边界是比较清晰的，即所有权、使用权或租用权等。× 根据形态上的差异，地产可分为有形地产和无形地产。√ 房地产的投资性和消费性不易区分，一般认为，在房地产价格长期上涨的情况下，其体现出更具有消费性，反之则常被视为投资工具。× 市场上不可能有两宗完全相同的房地产。√ 不论以何种面积计算的房地产单位价格，都不能反映房地产价格水平的高低；只有房地产总价才能说明房地产价格水平的高低。× 使用权是由一个权利束组成的，是占有权、使用权、收益权、排他权、处置权、抵押权等诸项个别权利的总和。× 由于房地产是不可移动的，所以在交易过程中不可能进行实物的转移，而是交换房地产的所有权、使用权、收益权等权益，所以房地产价格是一种权益价格。√ 房地产价格是人们和平地获得他人房地产所必须付出的代价，是房地产的经济价值（交换价值）的货币表现。√ 某宗房地产目前的市场 价为800万元，现探测到其地下拥有铁矿资源，估计价值高达1000万元，则该房地产的价格可达1800万 元× 两宗实物和权益状况相同的房地产，如果所处位置、交通、周围环境、景观、外部的基础设施和公共服务设施等区位状况不同，价值就可能会有很大的差异。√ 房地产估价时，实地勘察应由估价人员独立完成。× 地价是地租的资本化。√ 土地的供给弹性较小，甚至土地的自然供给是完全无弹性的。√ 成交价格会围绕理论价格而上下波动。× 房地产市场价格是否客观，需要接受估价价值（价格）的检验。× 一般来说，一项房地产之所以有价值，是因为预期其未来能够产生净收益。√ 房地产估价为房地产业务所提供的估价价值是一种专业化、市场化的咨询服务，估价结果本身并没有强制执行的效力，估价主体只是对估价结论的客观性负责，而不对房地产交易价格的确定负责。√ 在现实经济生活中，每个房地产拥有者都试图在法律允许的范围内充分发挥房地产的潜力，争取最佳的使用方式，以取得最大的经济利益。√ 估价通常求取的是估价对象在某个特定时间上的价格，而且这个特定时间并可以是估价人员随意假定的。× 替代原则又称比较原则，是指进行房地产估价时，依据同一市场上具有相近效用的类似房地产其价格也应相近的原理。√ 一般而言，制订估价作业计划多采用横道图计划技术，以保证计划的合理与优化。× 办公用途房地产主要勘查产业集聚程度、交通便捷度、区域土地利用方向、临路状况、宗地形状及可利用程度、公用服务设施状况、基础设施状况、环境状况。× 估价价值是为房地产业务提供的一个参考价值，最终的成交价格取决于房地产业务当事人讨价还价的能力。√ 对一个居住小区、一条商业街、一座小集镇、一家大型工业企业作全部的出让交易估价，这就需要将这个房地产资产作为一个综合体进行整体估价。√ 房地产单项估价是对可确指的、具有相对独立使用功能的并能单独界定其产权的单项房地产所进行的估价。√ 房地产整体估价是指对具备完整或相对独立的可确指的、分割使用功能的房地产作为估价对象的估价。× 地产估价是对土地使用权价格的估算，并以未来价格来反映土地财富的交换价格。× 合法原则是要说明，估价机构或人员应具有合法的评估资格。× 按照《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》的定义，同一供求圈是指与估价对象具有替代关系，价格互相影响的适当范围，不包括邻近地区和类似地区。× 在市场比较法中，类似房地产是指与估价对象处于同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相似的房地产。√ 市场比较法不太适用于房地产市场充分发育、交易活跃的地区。× 市场比较法适用于公共福利建筑，如图书馆、学校、敬老院等× 市场比较法依赖于活跃的房地产市场所提供的市场资料和交易实例，是以发育健全的房地产市场为基本条件。√ 只有在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似的房地产交易实例较多时，市场比较法才是有效的方法，否则不宜采用。√ 对于某一待估房地产而言，平时日渐积累的交易实例中，只有少数在估价时点、房地产状况等方面与待估房地产相吻合或相近，才能作为可比实例√ 一般选取的可比实例房地产的成交日期离估价时点的间隔越长，在进行交易日期修正时的准确性越高。× 所谓正常价格，是指在公开的房地产市场上，交易双方均充分了解市场信息，以平等自愿的方