胶州新向阳广场项目住宅营销推广策略方案(新).ppt

目 录 第一部分：项目诊断 一、项目概况 二、项目面临的问题及对策 三、项目SWOT与竞争分析 四、项目定位 第二部分：销售执行方案 五、总体营销策略 六、销售目标 1、销售总目标 2、分阶段销售目标 七、价格策略 八、项目包装策略 九、广告策略 十、分阶段推广策略 第三部分：项目推广费用预算。 一、销售总目标： 1、可销售房源 （含回迁部分） 销售目标 可销售单位 可销售面积 可销售金额 404套 34574.81㎡ 147329030元 备注： 其中：1#楼的总金额为：9029.79㎡*5000元/平米 2#、3#、4#的总金额为：25545.02㎡*4000元/平米=102180080元 2、2011年度销售任务计划 时间节点：2011年3月1日——2011年12月31日 销售量：250套（含回迁客户） 二、分阶段销售目标 销售阶段 时间周期 销售套数 销售比例 蓄水期 2011.3.1—6.5 100 5% 开盘强销期 2011.6.6—8.31 80 40% 持续销售阶段 2011.9.1—2012春节前 170 40% 尾盘销售阶段 2012.2.1—2012.5.31 35 15% 合计 385 95.3% 目 录 第一部分：项目诊断 一、项目概况 二、项目面临的问题及对策 三、项目SWOT与竞争分析 四、项目定位 第二部分：销售执行方案 五、总体营销策略 六、销售目标 七、价格策略 1、总体价格策略 2、价格体系 3、价格促销策略 八、项目包装策略 九、广告策略 十、分阶段推广策略 第三部分：项目推广费用预算。 一、总体价格策略： 低价入市，低开高走，谨慎上行！ 考虑到2011年度住宅市场的特殊性：国八条、限购令、银行加息、上调准备金率等诸多政策无不会对住宅市场，因此，对住宅销售的期望值不宜过高。应适当压低价格，以符合市场期望值，从而快速去化物业，降低风险。 二、价格体系： 1#楼（精装修） 价格策略 实收均价 5000元/平米 实收均价上浮空间 3%—15% 最低价 4365元/平米 最高价 5315元/平米 楼层差 30元 朝向差 主要从20—60元不等，部分最高为600。 户型差 50—90元不等 位置差 0元 实收均价 4000元/平米 实收均价上浮空间 5%—20% 最低价 3300元/平米 最高价 4200元/平米 楼层差 30元 朝向差 主要是20—100元不等，部分最高为500元 户型差 10—50元不等 位置差 40—60元 价格策略 2#、3#、4#楼 三、价格促销策略： 在现均价的基础上，均价上浮20%，在此基础上。 ※ 蓄水期团购享受8折优惠的基础； ※ 开盘强销期，实行8.5折优惠； ※ 持续销售期，开盘实际均价上浮200元/平米； ※ 尾盘销售期，特殊房源均价优惠5%。 目 录 第一部分：项目诊断 一、项目概况 二、项目面临的问题及对策 三、项目SWOT与竞争分析 四、项目定位 第二部分：销售执行方案 五、总体营销策略 六、销售目标 七、价格策略 八、项目包装策略 1、现场包装 2、包装主题 九、广告策略 十、分阶段推广策略 第三部分：项目推广费用预算。 一、现场包装 现场包装对象主要有：售楼处西面围档、建筑主体、售楼处、样板房、看楼通道、现场及户外指示牌系统。包装的主要目的如下： ※ 突出项目整体形象 ※ 突出项目超值卖点 ※ 突出纯都市生活的生活理念、生活方式 ※ 突出项目未来巨大升值潜力 二、包装主题： 主题： （1）我的快捷城市生活 5分钟交通/5分钟购物/5分钟休闲/5分钟医疗/5分钟教育…… （2）我的优越城市生活 中心城区，5分钟纯城市生活圈 （3）中心城区的幸福生活 专属于您的纯城市生活 （4）你想要的，这里全有了 中心城区5分钟纯城市生活 项目包装策略