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* 分析 意见 重庆区域综述 公寓调查 产品解析 打造长寿区域“地标性”建筑 项目点评 价格走势 宝润国际7号楼 商务+商住+酒店 复合地产商业模式 实现价值最大化的超级物业 渝北区 板块介绍 冉家坝片区由石马河、松树桥、机电院转盘、华新分流路、渝 长高速公路围合而成，占地约10平方公里，人口将达10万人以上， 主要包括江北农场北部，冉家坝新城龙脊小区北部，龙湖开发区等。 板块已规划为重庆的居住、政务和外市中心，以居住和高新产业为 主，具有完善的商业、文化、办公等配套设施。 作为新兴的开发地块，最重要的是相关的配套设施的完善，包括 道路、教育等。目前冉家坝的基础设施已经逐步得到完善，如松石 大道、景观大道等的建设，未来的房地产开发必将向纵深发展。该 片区的大量土地已经被开发商圈占，开发指日可待。 主流产品：板块区域内的楼盘多以高层为主，同时也有多层。 35-60元/平/月 公司及成功人士 写字楼 投资客、机关人群 客群 物资类, 汽车照明设备类，贸易,美容馆,制冷设备,广告科技类 高档商务公寓 交通便利, 规划5、6号轻轨线 拥有浓厚的商业氛围 国家一级物业管理资质，重庆唯一钻石级物管 新龙湖物业管理公司 1.55元/平方米/月 （ 含供暖) ） 外墙高级墙砖 大厅大理石 内墙高级乳胶漆 可视系统 中央空调 KOLE洁具、摩恩水槽、西门子开关、 斯米特地砖 4梯19户广州日立电梯 800-1200元/月 公寓 出租率95% 极少的26-60㎡ 未租 投资客95% 办公5% 以花、光、草、土、木等主题园林 随着政府和市政机关的迁入增加人气 总建面35000平方米 总551套 26-90 ㎡ 世界500强之沃尔玛、百安居以及紫城天街 重庆市渝北区冉家坝龙山大道111号 龙湖紫都星座 （精装，不通气） 项目分析 物业管理 装修及电梯 租金 产品类型 租赁及公司分布 内部配套 项目位置卖点 项目规模 项目周边状况 项目 位置 项目名称 公寓代表项目 主要吸引江北、渝北、沙坪坝三个区域为主的成功人士及政府人员所投资、办公 本区域核心商业及商务公寓将为行政及事业单位这些高素质社会人群服务，从而成为更有服务性的高端物业型态。 产业结构 业态分布 商务办公、商业为主（大中型卖场、专卖店） 5500-10000元/平米 6000-7200元/平米 事业、机关及投资客为主 高档公寓 高档写字楼 配套 价格 客群 产品类型 区域 Vs 产品 区 域 特 征 产 品 特 性 冉家坝 聚集着武警总队、海关、广电、新闻社、边防总队等行政和事业单位，使得本区域性有着良好的区域形象和社会坏境，在龙湖、东和、劲力等品牌企业的带领下，冉家坝商圈已渐成熟。 总结： （1）独特的功能定位；以建材交易、汽贸汽配、糖酒百货批发等专业要素市场和特色餐饮、休闲等第三产业为特色的城市新区。 （2）完善的功能配套；为新锐阶层“打造城市童话”的龙湖地产，立刻就带来了两大世界第500强企业，沃尔玛、百安居双落于此。 （3）低密度的居住理念：高绿化率低密度社区，秉承以环境为核心的新一代生态开发，是一种低密度蔓延,内城空心化的社区。 附近企业单位以及工层阶级消费群体 客群 周边生活配套设施集全，人口密度太大。5部电梯只开2部电梯，以及装修、物管素质低劣。导致民愤 金岛物业管理公司 区域管理 物业巡视 检查 物业维修 等 外墙：面砖 内墙：低劣的乳胶漆 名牌橱柜、TOTO洁具、防滑地砖以及四星级大堂都不翼而飞。 5梯31户，电梯选用 上海三菱牌电梯 700-1000元/月 公 寓 销售率100%自主户100%由于房屋质量问题导致业主出租房屋机率可达43%。 医院、超市、各个知名小学 总建面48000平米。 总套数约：770套 中小学，永辉、沃尔玛、新世纪等超市 位于渝北区松石北路58号 金岛E-HOUSE 全装修，不通气 项目分析 物业管理 装修标准 价格（租金） 产品类型 租赁 项目位置卖点 项目规模 （平米） 项目周边状况 项目 位置 项目名称 公寓代表项目 “东和风情街”形成集休闲、娱乐、餐饮、汽车美容等经营业态是强有力的配套支持。 名人大道、生活印象、食色地带、SHOP鄄PINGCIUB、蓝色假日、名车译站将生活与办公相结合 产业结构 业态分布 IT商圈、大型超市、美食街、家电卖场于一身 公寓价格4800-5400元/平 各个阶层的中高端消费群体 中档公寓 配套 价格 客群 产品类型 区域 Vs 产品 区 域 特 征 产 品 特 性 松树