万科地产客户细分及品类规划详细阐述了不同客户群体需求不同产品的对应关系。.ppt

城郊住宅案例 万科城 C 品类特征 万科城 客户需求价值 追求舒适居住 依地势高低设计，首创的亲地别墅社区 土地属性 交通：便捷，可快速到达，离城市成熟区域较近 交通：处于深圳中轴，有城市干线通达CBD，地铁4-6号线及BRT2号线均设有站点 配套： 项目基本配套设施齐备 配套：完善，居住舒适性较好 居住价值：相对市中心密度低，居住氛围良好（水质及空气质量好） 居住价值：容积率仅为1.1-1.3，建有可循环人工湿地系统 品类细分 郊区住宅（TOWN系列）——山水.悠然生活 远离喧嚣与浮华的宜人居所 未来奢侈，将告别非必需品，而追逐必需品，紧俏的，稀有的，受青睐和尊重的，将不再是哪些昂贵却随处可见的物品，而是宁静的时光，干净的水和新鲜空气 万科TOWN系列，反思城市人居模式，以卓越的远见与深度的人文关怀，为一颗颗山水田园的新，打造远离喧嚣与浮华的居所，建筑超凡脱俗的自然人居氛围，寻觅关于海的理想，山的文明，还有整座城市对于悠闲生活的向往 2008年深圳TOWN系列产品 东海岸 ——郊区享受 清林径 ——郊区享受 品类细分 郊区住宅类（TOWN系列）细分 品类 项目价值 土地属性 客户需求价值 * 容积率 主力细分客户构成 主力户型 （平方米） 客户选择 客户细分 价值排序 比例 家庭生命周期 年龄 (购买力) 购买动机 T1 郊区栖居 低价格 1.距离目标客户原有居所(工作)地较远,交通不便利，公共线路缺乏或基本没有 2.项目周边无配套，依赖小区内部解决 3.地块条件通常只有三通(水电路)，居住价值不高 价格务实 ---- ---- 50％ 青年之家 25-35岁 栖居 二房75-85 20％ 小小太阳 25-30岁 栖居 二房75-85 10％ 青年持家 25-30岁 栖居 三房90-110 10％ 孩子三代 25-30岁 栖居 三房90-110 10％ 老年一代 45岁以上 空巢 二房75-85 T2 郊区享受 舒适居住(第二居所) 1.距离城市较远，但有快速道路可达 2.没有完善的生活配套，但地块周边有休闲配套(或有条件做到) 3. 有自然资源，居住环境可塑性高 舒适居所，考虑父母养老或休闲 1.0至2.0左右 1 50％ 孩子三代 35-45岁 空巢 三房 200-240 2 50％ 后小太阳 35-45岁 改善 一房/二房50-90 共性：位于郊区或卫星城镇，离城区中心较远，且周边配套设施较少或基本没有 特性：以交通路网，配套可塑性及环境资源为依据，划分成栖居和享受居所两类，栖居类以120方以下的多层或小高层为主，享受类则会出现200方以上的别墅物业 *注：容积率数据有待更多项目实例支持，在此仅供参考 郊区住宅案例 东海岸 T2郊区享受——背山面海的滨海居所 项目位于盐坝高速公路与周围的坡地间，距罗湖商业中心区约30公里，距离大梅沙海滩约1.5公里，背倚青山，面朝大海，自然环境极佳 项目用地属于山地类型，地形由东南向西北逐渐走高，东南侧地形比较平缓，西北部地形陡峭，沿盐坝高速公路呈弧形东西向带状分布 基本信息 总占地面积：约34.3万平方米 总建筑面积：27.5万平方米 容积率：0.8 总户数：1949户 开发节奏：共分4期，03-05年开1-3期， 07年开售第4期 周遍配套： 娱乐：7个高级大梅沙酒店，2个游艇会，2个高尔夫球场，2个直升机停机坪，5个大梅沙高端项目，7大公园，4大沙滩，2所学校，6大高端餐饮 交通：深盐第二通道、盐坝高速、盐排高速、大梅沙公交总站 医疗：梅沙医院、社区健康服务中心 郊区住宅案例 东海岸 规划定位 城市之中的天然山海资源，成熟的大型滨海社区 设计理念 规划上，采用热带简约（Tropical Modern）的设计理念，选择自由生长形的“叶脉状”布局形式进行社区规划 景观上，充分利用地形、山势及水体资源，引水入境，营造人工湖水景、溪水水系，依水建房，构筑了邻水生活的情趣和意境 项目配套 生态公园：小区内外有山脊公园、珊瑚公园、郊野公园、运动公园，还毗邻大梅沙海滨公园和华侨城生态公园 康体休闲：区内建有泳池、网球场、沙滩排球、足球场、室内篮球馆、乒乓球馆、棋牌室、会议室等休闲设施 商业配套：小区商业面积约5800平米，已建设海岸儿童天地、招商银行、华润超市、海岸咖啡厅、名厨饭堂及精品首饰店等 郊区住宅案例 东海岸 T2 品类特征 东海岸 客户需求价值 舒适居住(第二居所)，考虑养老或休闲 城市之中的天然山海资源，成熟的大型滨海社区； 土地属性 交通：距离城市较远，但有快速道路可达 交通：距罗湖商业中心约30公里，有盐坝等多条高速路及大梅沙公交总站 配套：没有完善的生活配套，但地块