四合院营销提案2.ppt

3.2、京城顶豪市场专题 ;;17个项目 1190个样本数 成交时间从2000截止2010.5月中 ;样本量1190例。 成交集中在2006年以后。 成交总价5000~9999万元/套区间的46例，集中在08年以后出现； 过亿成交1例，签约项目：颐和原著签约日期：2010年4月27日成交面积：1490平米成交总价：1.29亿元 成交单价：86,708元/平米;客户来源;年龄结构;颐和原著作为顶豪项目代表，成交维持周均1套，且价格水平始终维持在65000元/平米； 政策调控对顶级市场影响相对不明显。 注：20周以后的5套成交，为我司通过交易网监控获得，不在研究样本之内，无详细成交资料。;顶豪市场小结;;小结： 07年以后5000万产品成交47套，顶级市场需求开始明显； 公寓及别墅产品，均有面积越大价格上涨幅度愈大趋势。即产品的稀缺性决定价值。 因此可以大胆假设，产品越稀缺，越没有价格界限。 ;4、本案价值判断;S——1、皇城内最大土地出让——唯一一万平米四合院用地 2、皇城中轴线西侧 什刹海北岸极致土地 3、千年古都北京之代表，国人居住理想之终极四合院建筑 4、世界遗产地标环绕，抬头即见钟鼓楼，推门即见什刹海 5、地处京都胜地什刹海，为千年古都之源，元明清三代皇 城规划之依托 6、传承千年皇脉族系血脉为全球资本一线眼光的圈层价值;结论： 避开与四合院市场的竞争，不与国内顶级豪宅站队，强化本案的稀缺价值，做四合院中的顶级豪宅，豪宅里的顶级四合院。;5、目标客户判断;5.1 本案5类客户标杆;Type I :避税类客户;Type II :经营圈层类买家;鸦儿胡同19号;Type Ⅲ :收藏类买家;Type Ⅳ :政府官员类买家;Typeⅴ :炫耀型买家;李春平 ;5.2 顶豪标杆客户价值判断;典型客户购买核心需求构成;总结： 抓中国最肥的客户，即对稀缺敏感，只愿占据极致资源的豪宅客户，如何让客户感知项目的孤品、无价感是推广关键。 ;PART2 本案价值梳理及定位？;2.1 产品价值树;2.2 产品极致价值挖掘;【世界级不动产DNA 】 ;A.土地 一线大都市：过去及未来不变的一线大都市地位，代表国家竞争力及货币实力; 占有稀缺资源:自然景观、历史遗产、全球符号 ； 拥有悠久的历史：历史与人文积淀的城市，具备民族与国家的独特性; B.产品 占地大、空间大 大师设计、科技含量高、施工工艺与材料富有传奇色彩 创造大都市富豪风向标;这处19世纪的豪宅由巴黎歌剧院的建筑师Charles Garnier负责设计和建造。位于巴黎市中心，830平方米，距离香榭里舍大道和凯旋门仅500米，于2006年进行了全面的修缮。其中有电梯、游泳池、桑那设备、土耳其浴室、公寓、工作人员卧室以及办公室。 会客层装修十分精美：两间拿破仑三室风格的起居室、图书馆和露台。起居层有六间带更衣室和浴室的独立卧室。 价格：20，500，000欧元（RMB：2.2278亿） ;LONDON,ENGLAND 历史悠久的低层住宅。面积逾557平方米。临近马里波恩高街、摄政公园和梅菲尔地区的世界知名店铺。 价格：19,686,000美元（1.34RMB);此项目位于以白金汉宫街、骑士街和时尚中心斯隆广场为界的贝尔塔莱维亚区，此区域是伦敦著名的上流住宅区和最富有最受青睐的住宅区之一。这里环境幽静，有成片的白色别墅。曾经在此居住的名人包括前首相亚瑟·内维尔·张伯伦、莫扎特、肖邦、玛丽·雪莱和费雯丽等艺术家。据说目前在此居住的名人有前首相玛格丽特·撒切尔，音乐剧大师安德鲁·劳埃德·韦伯的前妻莎拉·布莱曼以及广受欢迎的美食节目主持人尼格拉·劳森。 ;这幢典型的英式六卧联排别墅高六层，起居面积约300平方米，极具吸引力。底层接待室精致高雅，檐口设计独具匠心，连着一座平台，向外望去，Eaton Terrace映入眼帘。由于空间利用得十分有效，员工宿舍也另建独立出口。该住宅自十九世纪中叶以来一直处于潮流前沿。;气势恢宏,九个房间。可饱览中央公园 和城市胜景。四间卧室和五间浴室。 设施齐备。 价格：29,500,000美元（2.01RMB) ;【基于世界亿级豪宅价值体系看本案极致价值】; A. 价格诉求: 中国最贵的四合院项目 售价3亿以上; B. 土地诉求/稀缺诉求：大国国宝 皇家保护区的孤品地块;京城全图里的王府所在;北京城市规划最低片区，永恒不变的城市天际线;共和国建国以来皇城保护区最大土地开发——什刹海占地1万平米四合院; C. 产品诉求：民族袭产 皇家水域千米四合院 ;法国城堡; D.投资诉求：最具潜力的