土地确权登记发证工作.doc

全市乡（镇）国土资源所 所 长 培 训 班 讲 义 土地确权登记发证实务 目 录 第一部分 土地登记 2 一、土地登记的概念 2 二、土地登记的特点 2 三、土地登记的基本原则 3 四、土地登记的内容 5 五、土地登记的分类 8 六、土地登记的程序 10 七、土地登记中应注意的相关问题 14 第二部分 土地确权 15 一、土地确权基本概念 16 二、土地确权的基本原则 17 三、土地确权的依据 17 四、土地权属确定 19 五、土地权属争议调处的程序和方法 25 第三部分 集体土地所有权调查技术规定 25 一、基本要求 25 二、权属调查 25 三、地籍图编制 28 四、面积量算 29 五、宗地图绘制 29 六、成果资料与归档 30 土地确权登记发证实务 为进一步加强土地登记工作，规范土地登记行为，努力实现土地登记法制化、规范化和制度化国土资源部令第40号《土地登记办法》《中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》（中共中央[2010]1号）加快农村集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权等确权登记颁证工作，工作经费纳入财政预算。力争用3年时间把农村集体土地所有权证确认到每个具有所有权的农民集体经济组织。土地登记的概念土地登记是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。土地登记包括了三层含义： ?一是明确了登记的土地权利范围，即国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利。其中，国有土地使用权，包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权；集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权（不含土地承包经营权）。二是土地登记是将需要登记的土地权利在土地登记簿加以记录、记载。记录、记载是登记的字面含义。三是土地登记是土地权利的公示行为。登记在民事方面最重要的功能就是产生公示公信效力。登记机关进行登记只是行政确认，而不是行政许可。土地登记的土地登记的基本原则包括依法原则、申请原则、审查原则和属地管辖原则。(一)依法的原则土地登记必须依法进行，这里的“法”是指广义上的“法”的概念，泛指我国现行的法律、法规和政策，如《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《确定土地所有权和使用权的若干规定》、《土地登记办法》等。土地登记依法的原则，有三方面的含义：一是土地登记申请人应当依法向土地登记机构申请，提交有关的证明文件资料等;二是土地登记机构应当依法对土地登记义务人的申请进行审查和在土地登记簿上进行登记;三是土地权利经登记后的效力由法律、法规和政策规定，任何单位和个人都不能随意夸大或缩小土地登记的效力。 (二)申请的原则土地登记机构办理土地登记，一般都应当由土地权利人或土地权利变动当事人首先向土地登记机构提出申请，即向土地登记机构提出明确的意思表示。由于土地登记是国家实行的一项法律措施，其结果具有决定物权变动是否生效的法律依据，因此，土地登记申请应采取书面形式，口头表示无效。(三)审查的原则(四)属地管辖的原则土地登记的内容 土地登记的基本单元是宗地。所谓宗地是指被权属界线封闭的一块地，即指一个或几个权利人所拥有或使用的周边权属界线清楚的一个地块。《土地登记办法》第五条第二款规定，宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。宗地不仅是一个二维的平面概念，而且是一个三维立体的空间概念。根据《物权法》第一百三十六条中有关“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立” 的规定，以及第一百三十八条中有关建设用地使用权出让合同应包括“建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间”的规定，可以设立立体的空间的土地权利。《土地登记办法》通过扩展宗地的概念外延，将地上、地下土地使用权纳入了其调整范围。因此，以后进行土地登记，不仅要登记土地的四至界限，而且要登记土地的上下空间。土地登记的内容是指反映在土地登记簿内的土地登记对象质和量方面的要素，包括土地权属性质与来源、土地权利主体、土地权利客体以及与这三方面直接相关的其他内容。 （一）土地权属性质与来源 1、土地权属性质 土地权属性质，是指附着在某宗土地上的权利是一种什么性质的权利。按照有关法律法规，我国的土地权属性质分为：国有土地所有权、集体土地所有权、国有土地使用权、集体土地使用权以及土地他项权利等我国只对集体土地所有权登记，而不对国家土地所有权进行登记。对于土地他项权利，在土地登记簿上一般把它记载在“登记的其他内容及变更登记事项”栏，而不记载在“土地权属性质”栏。 2、土地权属来源 土地