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宁乡房地产市场研究报告 ***（中国）有限公司 ****地产咨询有限公司 2010年8月 目 录 前 言 1 宁乡房地产市场总结 1 第一部分 城市经济与规划发展 1 一、宁乡县概况 2 二、宁乡宏观经济分析 3 三、居民生活状况 6 四、宁乡城市发展规划要点解析 8 第二部分 宁乡房地产市场分析 11 一、宁乡房地产业发展概况 12 二、宁乡房地产现状分析 13 三、宁乡房地产市场发展趋势分析 33 四、国家宏观调控政策分析 35 第三部分 宁乡重点楼盘鉴析 39 一、宁乡重点个案分析 40 二、其他项目介绍 61 三、重点项目类比分析 76 第四部分 宁乡县商业分析 81 一、宁乡商业分布分析 82 二、宁乡主要商业街道分析 83 三、在售项目商业分析 90 第五部分 宁乡县房地产购买力分析 93 一、宁乡人口及居住现状分析 94 二、宁乡市民消费力分析 95 三、宁乡市民购买力与购买习惯分析 97 四、商品房的消费方式 101 五、目标客户群分析 102 前 言 宁乡，位于长沙与益阳的交界处，处于大河西先导区的核心区位，是长沙西拓发展的重要阵地，也是房地产市场发展最活跃的区域之一。 伴随着“奋力抢擂先导区，加速挺进五十强”战略的相关落实，宁乡正以突飞猛进的势头迅速崛起，经济的腾飞给宁乡的房地产带来前所未有的发展机遇的同时，随之而来的是开发商的热情高涨以及激烈的市场竞争环境，在目前的房地产调控的宏观环境之下，随着市场的健康与理性，宁乡的房地产市场必然将迎来应为美好的明天。 宁乡房地产市场总结 一、城市宏观环境 城市概况：地理位置佳，文化底蕴浓厚，自然资源丰富，交通环境便利； 城市经济：经济进入高速增长期，经济实力的提升、城市基础设施的完善为房地产市场创造了良好的发展环境； 居民消费：居民收入大幅度增长大大提升了宁乡消费者的房地产消费能力和价格承接力； 城市规划：城市“北拓南联”战略与“大河西”策略都会为该县城注入强心剂，必将刺激宁乡的相关产业的发展，首当其充，房地产业会受益最大； 二、房地产市场环境 发展概况：房地产市场发展迅速，行业高位增长，产品品质显著提升，产业发展步伐加快； 土地供应：土地供应不断加大，2009年达到近五年来商品房用地和工业用地的高峰。 开发情况：投资的持续高速增长，施工面积不断增长迅速，表明社会资本对宁乡房地产市场前景看好， 销售情况：与市场大势类似，2009年出现井喷，2010年销售有所缓解，2010年销售价格增长有所放缓； 政策情况：2010年陆续出台的调控政策对市场有一定冲击，投机需求被压制，刚性客户有一定观望情绪。 三、市场重点项目 开发团队：本土与外来开发商均整合了强大的开发阵容，整体水平较高； 项目规模：多为中小楼盘，大盘数量较少； 产品类型：小高层、高层为主，也有别墅类、多层等低容积率的物业产品， 户型类型：主要以三房为主，其次是二房，二房以100-110平方米为主，三房主要集中在130平方米左右； 项目风格：建筑风格和园林风格都以采用欧式风格为主； 配套设施：项目自身配套设施比较完善； 四、商业分析 商业分布：核心商业主要集中分布在老城区，以一环为界，次级商业圈，便是以二环为界，商业竞争主要集中在人民路、花明路、八一路、玉潭路、楚沩路、白马大道、一环路周边，目前宁乡县内大型商业较少，主要以小型商业为主； 在售商业：目前在售楼盘商业的租售价格不一，10000元/平米以下商铺主要集中在二环路周边，10000元/平米商铺集中在一环内区域。 五、市场购房需求分析 收入情况：宁乡全市的真实房价收入比约为3.79倍； 面积需求：大部分居民选择110平米以上中大户型； 产品选择：多选择电梯房； 购房区域：选择中心板块和县政府板块为主。  第一部分 城市经济与规划发展 一、宁乡县概况 宁乡，治邑于三国，建县于北宋。隶属湖南省会长沙，是国务院批准的对外开放县，辖35个乡镇，384个村，总面积2906平方公里，人口132万。 （一）、地理条件 宁乡地处湘中，东距长沙36公里，西屏张家界森林公园，南接韶山名人故里，北望浩淼八百里洞庭，是长（沙）、株（洲）、湘（潭）一体化和武陵源、洞庭湖区风光带的金三角区，是省会长沙向湘西北辐射的重要平台，具有良好的区位优势和辐射功能，人流、物流、信息流十分活跃，2小时车程可辐射湘鄂赣11个地级市4000万人口。宁乡全境面积2906平方公里，人口130万，属亚热带季风性湿润气候，年平均气温16.9℃，日照1655.5小时，年降水量1456.1毫米。? （二）、文化条件　　宁乡历史文化悠久，人文积淀深厚。宁乡近70年来共出土国宝级文物四羊方尊、人面方鼎等青铜器1000余件，被誉为“南中国青铜文化之乡”；宁乡素来学风浓郁，教育昌达，“宁乡人会读书