房地产企业税收及税务筹划.docVIP

　国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为成交价格。目前省规定的契税税率为3％。契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，按所载金额万分之五贴花。建设工程勘察设计合同，包括勘察、设计合同，按收取费用万分之五贴花建筑安装工程承包合同，增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。 　　增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）要求各地提高预征率，该文规定， 为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。此后各地陆续规定，提高了土地增值税预征率。国税发[2009]31号第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定（1）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。2）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。（3）开发项目位于其他地区的，不得低于5%。（4）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。案例：如某房地产开发企业开发某楼盘，尚未完工，2010年4月开始预售，4－6月共取得预收收入10000万元，6月利润表反映利润总额为-50万元，以前年度均盈利，该企业应缴纳多少企业所得税？（假设国家规定企业土地增值税预征率为3%、城建税税率7%、教育费附加3%、地方教育费附加1％，该企业位于地级市，当地规定计税毛利率为10%）分析：该企业预收收入10000万元，应缴纳营业税10000×5％＝500万元，城建税500×7%＝35万元，教育费附加500×3%＝15万元，地方教育费附加500×1％＝5万元，土地增值税10000×2％＝200万元，合计755万元。应纳税所得额＝-50＋10000×10％－755＝195万元，应缴纳企业所得税195×25％＝48.75万元纳税人符合下列条件之一的应进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）各省辖市地方税务机关规定的其他情况。（5）对前款所列第（3）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。 房地产开发费用即期间费用（管理费用、财务费用、经营费用）不以实际发生数扣除，而是根据利息是否按转让房地产项目计算分摊作为一定条件，按房地产项目直接成本的一定比例扣除。纳税人可以通过事前筹划，把实际发生的期间费用转移到房地产开发项目直接成本中去，例如属于公司总部人员的工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等都属于期间费用的开支范围，由于它的实际发生数不能增加土地增值税的扣除金额，因此，人事部门可以在不影响总部工作的同时把总部的一些人员安排或兼职于每一个具体房地产项目中。那么这些人的有关费用就可以分摊一部分到房地产开发成本中。期间费用少了又不影响房地产开发费用的扣除，而房地产的开发成本却增大了。也就是说房地产开发公司在不增加任何开支的情况下，通过费用迁移法，就可以增大土地增值税允许扣除项目的金额，从而达到节税的目的。 - 11 -