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浅谈房地产行业企业所得税管理现状与对策 字体:[大 中 小] 来源:中国税网 作者:肖社会 朱尧 王凤姣 日期:2011-05-17 　　随着我国住房制度改革的深入和人们生活水平的不断提高，房地产业的社会需求及其在国家产业结构中的位置日渐突出，房地产行业企业所得税成为国税部门日常管理的难点和社会关注的热点。下面笔者结合当地房地产行业税收征管实践，就房地产行业税收管理现状及对策谈一些粗浅的认识。 　　一、目前房地产行业经营现状 　　房地产行业经营情况大致可归纳为五种：一是正常开发企业，尚处于建设周期；二是空壳企业，成立以来就没有开发业务，或长期没有经营业务；三是给职工建房的情况，虽然正在开发，但建房资金全部向本单位职工借款，定期向职工付息，企业帐面无预收房款，无实现销售收入、预售收入；四是开发项目基本完工，达到或基本达到清算条件，且不再有开发项目；五是开发项目滚动发展，前后期业务交叉。 　　二、目前房地产行业存在的主要涉税问题 　　（一）利用关联企业转移利润。随着经济发展，房地产开发企业也在向集团化方向发展，有的房地产开发企业发展到一定程度后，利用建安公司、销售公司、物业公司等关联企业来转移利润，达到少缴企业所得税的目的，即利用自己的亲戚朋友注册成立一些相应的建筑安装公司、销售公司、物业管理公司，使其成为控股公司或全资公司，然后将开发商品房的建安工程交由关联的建筑公司承建；将房地产的销售业务分离出去，经营其房产开发企业的代理销售业务、广告业务等。这些关联企业通过订立各种假合同等手段，相互调控收入及利润，以达到少缴税款的目的。 　　（二）不记少记营业收入。房地产企业为了达到偷逃税的目的，不记或少记收入是最常见的手段：一是房地产企业以收据收取售房款不记收入偷逃税款，房地产开发商以不能办理预售证、产权证的手续为由，在售房时自制收款收据，将收取的金额挂“其他应付款”或干脆挪做“小金库”使用，造成税款流失；二是将部分收入或预收账款直接存入老板私人账户，不及时在会计账目上反映该部分收入，或将其混入其他往来账户；三是多头开户，隐瞒收入，此类情况大部分企业均存在，但因隐蔽性较强，税源管理部门以正常的管理手段很难落实。 　　（三）账务核算混乱成本费用不实。在房地产企业，不做账、做假账、记流水账、账务混乱等现象普遍存在，同时还有些房地产公司不按规定设置账簿，人为造成账务核算混乱。一是将预缴的营业税、土地增值税等记入预缴年度的扣除项目，违背了配比原则，减少了企业当年的利润；与往来单位交叉摊计费用，将对方成本费用在本企业账上反映，虚增成本费用，偷逃税款。二是虚列销售费用。有的大量列支销售人员工资；通过支付销售代理费的形式，将收入进行转移隐匿；将超标准的广告费、业务招待费支出混入“会议费”、“销售费用”等。三是开发成本中混入非销售项目成本。有的开发商自用房产、出租用房产不及时从“开发成本”结转至“固定资产”，而是混入“开发产品”科目中，直接转增“经营成本”；有的将自建自用的办公楼成本直接混入项目开发成本中，未结转固定资产，虚增经营成本。四是超标准列支利息支出。由于房地产公司借入资金量大，利息支出较多，部分企业未在成本对象中分摊借款利息，而是将其作为财务费用全部直接在税前扣除，影响了当期的税前利润，造成纳税滞后。五是成本费用重复入账。个别企业利用建安工程施工复杂、项目繁多、专业性强的行业特点，重复列支费用。如企业在签订建筑安装合同时，已经将附属工程、水电工程、屋面防水工程等包括在合同总价款中，在工程完工结转成本时，又就这些单项签订虚假合同，或者建材发票重复进入开发成本。六是利用预算造价虚增单位成本。目前多数房地产企业结转销售成本的方法是以每平米的单位造价和销售面积的乘积金额来结转成本。由于项目开发周期跨度一般在一年以上，企业开发项目中的单位项目较多，对口的施工单位、供料商多，项目开发早期不能及时取得各项目的“工程结算单”，所以在会计核算单位造价时往往使用以预算造价计算单位成本的方法。一些企业便利用这一特点，自行加大早期单位每平方米的计划预算造价，从而达到少缴企业所得税的目的。 　　（四）收入与支出不相匹配。有的企业对跨时间、跨地域滚动开发房地产项目，人为的将应由以后开发项目负担的成本、费用记入已完工的开发项目；很多企业对自用房产仅分摊前期工程费、基础设施费等费用，而土地成本、借款利息、建筑安装等费用全部由出售房屋承担，造成成本结转不实等。 　　（五）发票取得不尽规范。一是有的企业利用虚开、代开发票等手段，人为抬高开发成本，减少应纳税所得额；二是不符合规定发票如会议费、考察费、差旅费等，是房地产开发企业在期间费用方面存在较多的问题。另外，取得的拆迁补偿费支付凭证也不符合规定，如企业单位开具行政事业单位发票，村委会开具农、林、牧发票等；三是现行建