房地产开发企业规避涉税风险提示.docVIP

房地产开发企业规避涉税风险提示近年来，在日常税收征管工作中，我们发现房地产业由于行业的特殊性，在涉税工作中呈现出“纳税环节多，涉及税种多，各类检查多”的现象。部分房地产企业仅限于应付这“三多”，以至于对纳税信息、税收优惠政策、办税程序以及税法与会计的差异等无暇顾及，产生了多缴或少缴税款的问题。这不仅让企业蒙受了不必要的经济损失，也给我们的征管工作带来了一定的困扰。为了让企业能更好地规避涉税风险，我们收集整理了一些日常房地产企业在纳税工作中常遇到的问题和注意事项，希望能为企业降低涉税风险，更好地履行纳税义务提供一点帮助。 ? 　　一、目前房地产企业税收风险产生的主要原因 　　（一）重会计核算，轻税收管理。企业会计在日常工作中偏重于会计核算, 税收上依赖税务管理部门，对税收知识及办税技能重视不够, 有问题问管理员，没发现问题得过且过，甚至有的发现问题也不与税务部门沟通，怕增加麻烦。经常忽略一些税种或者对政策理解上的差异导致了少交税款。而企业经营决策者在日常管理中重效益，对税收能少交则少交，往往检查时遭到税务部门处罚才引起重视。 　　（二）重会计知识，轻税收政策。房地产企业财务会计人员相对其他行业会计业务水平较高，对基本税收政策也较为了解。但税收政策时常随着经济环境的变化而变化, 旧的税收政策不断地取消或改变, 新的政策不断推出, 一些会计人员不主动、及时地收集、了解这些税收政策。而是按照老观念，固有格式做，不及时了解当前税收新政策特别是单独针对房地产企业的税收政策，对有些业务事项的发生是否应纳税模糊不清, 多交了税或少交了税,自己浑然不知, 造成企业经济效益的流失，或税款的流失。 　　（三）重实体，轻程序。在税收程序方面，多数税务事项，例如报税、税收优惠、报批备案等都有时间限期，一些房地产企业由于不了解税收程序、时限而受到处罚或没有享受到该得到的企业权利。 　　二、房地产企业部分税种税收风险问题 　　我国的税收政策较多，税收法律、税收行政法规、规章以及相关政策每年都会出台很多，故对税收政策的熟知就显得极为重要。 　　（一）企业所得税 　　主要是国税发[2006]31号文和国税发[2009]31号文的差异。2006年，国家税务总局出台的国税发[2006]31号文件规定：开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。而新税法出台后，2009年，国家税务总局紧接着出台了国税发[2009]31号文，文件规定：企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。上述两文件的不同在于新文件将开发产品转作固定资产视同销售收入取消了，如果企业对该政策不了解的话，涉及到此种业务时就会多缴纳企业所得税。另外，国税发〔2009〕31号第二十四条还设置了一个反避税条款，即：企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。如果房地产企业将实际使用时间累计未超过12个月的“固定资产”销售了，既然不允许扣除折旧，但是“固定资产”的计税余值应该是未扣除折旧后的原值。? 　　再如，新税法出台前，房地产开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。而新文件规定：房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入，可以作为计提业务招待费、广告费和业务宣传费的基数，但开发产品完工会计核算转销售收入时，已作为计提基数的未完工开发产品的销售收入不得重复计提业务招待费、广告费和业务宣传费。对于新办房地产开发企业来说，因为政策的改变，计算缴纳的企业所得税也有着很大的差异，由此也会给企业带来一定的涉税风险，例如滞纳金、罚款等。 　　（二）营业税 　　关于房地产企业委托施工单位进行工程施工，但由房地产企业提供建筑工程设备营业税征税问题。 　　从营业税细则第十六条可以看出，建设方提供设备的价款，不需要缴纳营业税。这与“财税〔2003〕16号文”的规定是不一致的。“财税〔2003〕16号文”明确规定，建筑安装工程的计税营业额不应包括设备价值，具体设备名单可由省级地方税务机关根据各自实际情况列举。也就是说，凡是属于列入省级地方税