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房地产投资基金的组织运作与发展趋势 二O 一三年三月 1 房地产投资基金概述 2 组织形式及设立 3 投资经营策略 4 运作及管理 5 风险控制 什么是房地产投资基金？ 房地产投资基金是从事房地产企业和项目的投资、收购、开发、管理、 经营和处置，以获取投资收益的金融工具 对投资者而言，是间接投资于房地产，从事其自身资金和能力所不能及 的房地产经营活动的投资产品 对开发商而言，是银行贷款、自有资金和预售回款之外的有效融资渠道 主要特点： 集合资金 专业投资 风险分散 (地域分散+产品多元化) 期限较长 双重收益 (土地增值+房产升值) 3 房地产投资基金与证券基金、创投基金的差异 房地产投资基金 证券投资基金 创业投资基金 房地产企业和项目的经 股票、债券、央行发行 投资对象 实业投资 营投资 的票据等 流动性 较差 强 较差 募资方式 以封闭式为主 以开放式为主 以封闭式为主 分红、股权溢价回购、 证券买卖价差、股息、 收益实现 IPO 后股权转让收益 租金收益等 利息等 项目筛选的风险、经营 影响证券价格变动的系 项目筛选的风险、IPO 投资风险 管理风险、行业周期风 统性风险 的风险 险 投资期限 长 (3-5 年) 灵活 长 (5-8 年) 4 投资房地产基金与直接购买物业的差异 投资房地产基金 个人投资房地产 享受物业开发的边际利润 可以 不可以 地域选择 全中国各类城市 (一线或二、三线) 局限于少数城市、特定地段 单纯持有物业， 投资方式 股权投资、债权投资 等待物业增值 专业团队负责，不但达到国际资产 由个人管理，中间牵涉到很多 资产管理 管理的水平，更能实现规模效应 繁琐而无增值的事务 1、预售所得的现金流，通过阶段性分红或由开发 商在项目清算前回购项目股权，大幅提高基金回 出售持有物业，但费时较长 退出机制 报率；2 、资产管理公司负责兜底，基金进入即已