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打造顶级奢侈品 ——佘山月湖别墅沟通篇 观念——奢侈品 奢侈品的价格是订的，不是成本利润累计的 奢侈品是没有可比性的，只卖真正喜欢它的人 观念——奢侈品 奢侈品的价格是订的，不是成本利润累计的 奢侈品的定价是依靠竞争导向，而不是依靠成本利润简单累计 为金字塔顶尖人士度身打造 奢侈品价格≠成本+利润 F1的帽子，法国香水的浪漫、梦幻 极致的附加值是营销价值的体现 佘山月湖的价格应以豪宅市场为导向，不应是各种成本的叠加，市场是硬道理 华府的7000$起合理么？被市场接受就是合理 观念——奢侈品 奢侈品是没有可比性的，只卖真正喜欢它的人 社会阶层的象徽 体现 “尊贵化、个性化、精致化、专属化”贵族气度 阶层、文化及生活方式的认同 法拉利的浪漫，奔驰的权利和力量，凯迪拉克的张扬、财富，东芝的中庸、平和和优雅 佘山月湖应为主人营造出独特鲜明的生活方式，摆脱低层次竞争，创造奇迹 林黛玉的箫湘馆、贾宝玉的怡红苑、薛宝钗的蘅芜苑、李绾的稻香村 观念——奢侈品 打造奢侈品，开发商和营销商各做什么？ 奢侈品是具有生命的 开发商打造极致的品质——完美的肉 营销商赋予极致的价值——高尚的魂 观点——差异化 未来佘山板块竞争激烈，是坏事情么？ 购买别墅，先认可板块，再认可项目；而大腕云集共同抬高板块价值，拉大与其它区域优势，避免其它区域分流 规模化热炒板块 规模化打造板块 规模化带来客源 我们所作的只要专心打造奢侈品，在区域内打造核心竞争力，建立差异化竞争 观点——差异化 佘山世茂，是狼来了么？ 世茂，一只很丑但很温柔的老狼 共同打造豪宅聚居区，1+1〉2 强化板块竞争力，提升区域内价格 土豪世茂很“俗”，喜欢摆阔 世茂精装修市场争议很大 世茂能给我们带来其VIP客户 我们在闭关打造奢侈品时，需要老狼守家圈地，但宰它很简单 观点——差异化 佘山的价值是多少￥？ 西山美庐、观澜湖GOLF、波特菲诺资源、价格比较 我们不是简单的叠加景观，比较三者，我们需要提炼出“魂”，那我们的价值应是多少？ 上海唯一的佘山 佘山唯一的月湖 湖边唯一的GOLF GOLF旁豪宅聚落 观点——差异化 我们靠什么赢？ 世茂、中凯、GOLF比较 过去的成功≠将来的成功 TO BE OR NOT TO BE, IS A QUESTION / 事易时移，复制产品，还是重整资源，这是一个问题 过去 将来 与佘山板块一同成长 佘山板块日渐成熟 入市时间早 同期市场竞争激烈 唯一一期入住社区 竞争社区日渐成熟 园林很好 产品不足 我们， 因团队而强大 因做足功课而专业 因郑重承诺而有信誉 因为客户发掘物业价值、降低交易成本而解决中国房地产问题