万豪酒店可行性研究报告.docVIP

万豪酒店 可行性研究报告 瑞和安惠项目管理集团有限公司 编 二〇一四年八月 目 录 总论 1、1 项目概况 1、2 项目提出的背景及建设必要性 1、3 可行性研究的依据和范围 1、4 主要技术经济指标 1、5 施工进度计划 市场调研及前景预测 2、1 市场形势分析市场供求分析项目比较分析4 本项目前景预测 项目定位 3、1 功能定位 3、2 开发该项目目的定位对 3、5 配套条件3、9 运行方式定位1 敏感性分析 6、2 社会效益分析 第七章 环境和生态分析 7、1环境影响评价 第一章 总论 1、1 项目概况 项目名称：万豪酒店秦皇岛秦皇岛各地的关注秦皇岛市北京、天津等地秦皇岛避暑22667平方米 总建筑面积：22520可销售：1328345% 容积率：3 绿化率：25% 1、5 施工进度计划 目前该项目的战略性投资合作意向书已经签订，规划设计方案正在调整之中，近期报市规委会审核。 第二章 市场调研及前景预测 2、1 市场形势分析 酒店是旅游产业链中的重要环节，而度假酒店是酒店类型中数量不多，但占经济比重较大的类型之一。项目所处的市场形势利好。 在过去的20年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。在全国旅游发展的大形势下，秦皇岛的旅游业步步升温。 近年来海港区2 市场供求分析 进入2014年，海港区暑期海港区持续增长秦皇岛海港区秦皇岛秦皇岛3 项目比较分析 1．项目地块情况 项目的地块金梦海湾6号地块，约22667m2，是一块优质的酒店用地。用开发度假酒店，是非常珍贵非常稀缺的一块宝地。此块地有着极大的升值潜力。无论开发为何种物业，它都是稀缺的，不可多得的。 2．市场定位 万豪酒店是设计为五星级标准的度假酒店，目标是来海港区度假的具有高消费能力的顶级富豪、高端游客，包括世界500强企业、新崛起的经济大鳄以及其它社会高层机构和知名人士。 3．比较分析 在同样的地理条件下，金梦海湾暂时尚未出现可类比的项目没有一家发出产权销售的信息。 2、4 本项目前景预测 我们评价本项目的原则是谨慎、保守的，但本项目的市场综合环境又是值得乐观的。我们在以下部分的财务评价中，运用的经济数据，如价格，均是低于目前的市场价格；成本，又是按最高可发生的成本估算，因此，从理论上来讲，本项目的实际收益率将会高于本项目以下预测的理论收益率。随着秦皇岛秦皇岛秦皇岛万豪酒店海港区 第三章 项目定位 3、1 功能定位 结合秦皇国际等五星级酒店配套提高2开发该项目目的定位： 1．投资收益的最大化 2．提升万豪酒店海港区配套3项目开发的市场需求定位 过去秦皇岛星级酒店万豪酒店开发万豪酒店4行业发展趋势对秦皇岛近些年星级万豪万豪，前期的5配套条件 1．万豪酒店的建设规划2．文化体育设施包括：游泳池、剧院、潜水、多项水上运动和和沙滩运动等； 3．各大酒店自设医务室； 4．给排水、电、电信及英特网、有线电视等网络健全； 5．排污系统、垃圾站健全； 6．通往市区和机场、车站的交通便利。 3、6 市场定位 市场定位实际上就是选择客户，确定项目的客户是哪一类人。 下面将根据“家庭生活的阶段”及“区域”两个标准进行划分及详细分析，从而最终准确地确定项目的目标客户群体。 3. 6. 1、以“家庭生活的阶段性”为划分标准的客户分析 三区7 项目建设方案及规划设计定位 3、7、1 总体规划设计特色 本项目的设计主旨是为度假旅游的成功人士、各国政要、会议团队提供一个高档的休闲度假酒店。本项目设计为一幢“F”型分布的建筑物，分为裙楼和主楼，楼高八层，裙楼用于度假酒店公共配套。“F”型建筑物围合部分，组成中心园林，以当今国际流行的设计理念，融合海港区室内植物、果树、花草滨海7．2建筑设计与规划定位 1．标高 大多数的建筑标高按原地形设计，其主要功能都设计在原地面积高（ elo +12.0）以上，以防范在台风期间供水的侵袭； 2．景观与朝向 将客房与高效益的区域尽可能多的设计于有海景的位置，一最大限度地减少对一期公共区域和客房视野的景响。建筑主体朝向取最广域的海景，顺应夏季主导风向。 3．地形利用 充分利用原有的起伏地形，通过设计，减少建筑物对人的视觉冲击和房间之间的对视。 4．规模与设计（参见《技术经济指标表》） 设计约400套客房，安排不同布局方式的单元，1000平方米以上的多功能厅，并与花园直接接通；设户内、外儿童娱乐园；配备各种中、西餐厅、酒吧、小型超市；有室内SPA、泳池；特色园林充分考虑其植物的多样性、利用高大植物制造适宜的遮阳效