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浅谈物业管理纠纷 摘要：近年来，城市化进程的推进和房地产业的发展，同时也带动了物业管理行业的迅速发展。由于人们生活水平收入的提高和国家信贷政策的大力支持。城市居民的购房能力也不断增强，越来越多的人成为房屋的所有者。但随之而来的新类型的物业管理纠纷逐渐显现出来。在相关媒体和报纸上关于物业管理纠纷的事情的投诉也时有发生。但如何运用法律手段处理日常的物业管理纠纷，来维护自己的合法权益不受侵害，就应当对物业管理纠纷的相关知识有所了解。借此，我将对物业管理纠纷的种类与特点、原因、处理和避免物业管理纠纷的途径四大方面进行相应的论述。 关键词：物业管理纠纷 行政调处 调解 仲裁 一 物业管理纠纷的种类与特点 （一）物业管理纠纷的种类 物业管理纠纷：是指在物业使用、维修、管理中物业管理主体之间所发生的争执，是一种较为普遍的民事纠纷。具体分为以下几类： 1、前期物业管理的纠纷 如物业出售单位是否承担物业保修期限和保修范围责任的纠纷。 2、物业使用的纠纷 如业主使用人是否有法律法规规定物业使用中的禁止行为的纠纷；为主或使用人在装修物业时的纠纷等。 3、物业维修的纠纷 如因物业装修造成相邻业主，使用人的自用部位，自用设备损坏或者其他财产损失而引起的纠纷等。 4、物业管理服务的纠纷 如物业管理企业是否履行其职责的纠纷。 5、物业管理企业与各专业管理职责分工的纠纷 如居住小区内供水设备管理职责的纠纷。 6、物业租赁转让纠纷 如对房屋租赁合同约定的有关条款是否履行的纠纷。 7、异产毗连房屋管理的纠纷 如异产毗连房屋修缮责任的纠纷等 8、政府有关部门在行政管理实施中发生的纠纷 如房屋所有权登记，市政设施、绿化等城市管理法律法规规定的行为作出处罚和处理的纠纷等。 根据物业管理纠纷的性质不同可以分为两大类： 1、平等民事主体之间的物业管理活动中发生的纠纷。 前述的八类纠纷中的前七类纠纷属平等主体之间的民事纠纷。这些纠纷的主体不涉及建设行政主管部门和有关的政府管理。 2、不平等主体之间在物业行政管理活动中发生的纠纷。 前述中的第八类纠纷就属物业行政管理中发生的纠纷。这些纠纷的主体有一方为建设行政主管部门或政府有关的管理部门。 （二）物业管理纠纷的特点 1、纠纷的多发性 随着城市建设和房地产业的迅猛发展，物业管理行业也不断孕育并迅速发展，物业管理的覆盖面逐步扩大。如北京昌平法院，2001年共受物业管理纠纷52件，2002年增至为126件，2003年1——9月份则为137件。 2、纠纷的群体性 城市小区居住密集，物业管理纠纷一旦发生，少则十几人，多则几十甚至上百人。业主利益的共同性自然使其联合起来形成群体性纠纷。 3、纠纷的敏感性 作为一种新的社会现象，物业管理与人们的生活息息相关，纠纷相应地也容易受到社会的关注，加上媒体的传播，容易形成社会的热点。如某物业，因业主与开发商因停车费用与价格发生纠纷。后业主遭不明身份的人殴打，于是事发当夜，百名业主到市政府上访，并悬挂“讨还血债”等标语，引起很大社会震荡。 4纠纷的多样性 物业管理纠纷表现为业主与物业管理公司之间矛盾纠纷。如管理权纠纷，水电及煤气费，维修资金挪用而产生的纠纷等多种多样。 5纠纷处理的复杂性 目前，我国虽相继出台了一系列调整物业管理行为的行政法规、规章、特是国务院出台的《物业管理条例》更是有效地改善了物业管理的法制环境，但它们均属于行政规范，并无针对民事审判的法律文件。而物业管理纠纷涉及物业管理公司，业主及业主委员会，房地产开发等多方主体，所以在同一个案件中出现多方主体法律关系交织的多维现象，处理难度很大。 二 物业管理纠纷的原因 （一）物业管理不善是纠纷的主要原因 作为一个新兴行业，我国有关物业管理方面的法律法规还很不健全，而我国居民也还未对物业管理能改善居住环境，促进房屋的倮值、增值作用有充分的认识。因此导致了一些物业管理纠纷的发生。但从物业管理纠纷的绝大情况来说，由于物业管理不善导致的最为多见。如保安队员所在公司为非法保安公司，未经公安局批准等。 （二）物业管理不到位导致纠纷的重要原因 1、物业管理公司单方面制定物业管理公约，并强行要求业主在公约上签字。 2、物业管理公司阻挠物业管理委员会的组建和正常行使权利，对物业管理委员会的决议置之不理。 3、物业管理公司单方面制定收费标准，并强迫业主按此标准交费。 4、物业公司收费高，服务水平却很低。 5、物业公司动辄以停水停电来要挟业主交纳物业管理费。 6、物业公司巧立名目，随时增设收费项目。 7、物业公司人员素质较低，缺乏处理非常事件的经验和能力。 （三）业主在思想上没有足够的认识也是一个重要原因有些住宅小区的物业管理纠纷，原因是业主不能从思想上接受物业管理这种社会化、专业化的房屋管理方式。现在有一些物业管理收费纠纷纯粹就是由于业主缺乏物业管理意