房地产估价(第5章)收益法.pptVIP

《房地产估价》 第5章 收益法 5.1 收益法概述 5.2 报酬率、直接资本化法、剩余技术 5.3 收益法总结及案例分析 5.1 收益法概述 5.1.1 收益法的基本原理 1.收益法的概念 收益法是预测估价对象未来的正常、客观收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值来求取估价对象在价值时点的价值的方法。 根据将未来预期收益转换为价值的方式不同，也就是资本化方式的不同，收益法分为直接资本化法和报酬资本化法两种形式。 直接资本化法 (direct capitalization)是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。 报酬资本化法(yield capitalization)即现金流量折现法(discounted cash flow，DCF)，是房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益，选用适当的报酬率(折现率)将其折算到价值时点后相累加来求取估价对象价值的方法。 5.1 收益法概述 5.1 收益法概述 3. 收益法适用的估价对象及条件 国家标准《房地产估价规范》规定：收益性房地产，应选用收益法估价。 收益法适用的对象是有经济收益或