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中国房地产价格影响因素实证研究 　　摘要：本文应用1998- 2011 年武汉市有关房地产方面的数据，利用协整检验和Granger因果关系检验分析了影响中国房地产价格的各种因素。影响房价的因素众多， 笔者主要选取了供给方、需求方、政府以及一些主要的货币政策变量进行理论分析， 并结合中国房地产的实际提出相应假说。实证结果显示， 房地产价格的推动力的主要来源是政府政策，其中金融机构贷款利率对房地产价格的影响非常之大。而需求方面的影响也很大，人均可收入分配的增加能提高房地产价格。而供给方：当年商品房竣工面积对房地产价格的影响也很显著。依据笔者的实证结论， 本文提供了一些相应的对房价调控的政策建议。 关键词：房地产价格；协整检验；Granger因果关系检验 一、引言 房地产是一国经济的重要组成部分，它的发展健康与否关系到一国经济是否能够健康发展。1998年，我国实行住宅商品化改革以来，房地产价格呈现出持续上涨态势。2003年之后房地产价格更是迅猛增加。目前的房地产价格已经远远超出了我国普通民众的购买能力，房地产市场出现了虚假繁荣。快速上涨的房价，不仅对国民经济的健康发展有一定负面影响，还降低了居民的生活质量。房价过高已经成为一个引起广泛关注的经济问题和社会问题。中央政府已经多次下达行政命令，要求个地方政法抑制房价过快上涨。2008 年在落实已有的房地产调控政策的同时，继续施行从紧的货币政策，加强银行体系流动性管理。6 月7 日央行宣布上调存款类金融机构人民币存款准备金率1 个百分点至17. 5 %。这是自2007 年以来的第15 次，2008 年起的第5次宣布上调准备金率。8 月24 日，北京奥运会闭幕。奥运会期间金融和房地产政策相对平稳。。尤其是12 月17 日国务院召开常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施，营业税扩大减免范围、提供房地产并购重组金融服务、三年解决990 万户低收入和棚户区居民住房、允许住房公积金闲置资金用于经济适用房建设、加大部分开发项目的信贷支持、以及取消城市房地产税等救市和刺激经济的政策纷纷出台。按照我国城市规模划分，武汉市是我国的二线城市，它的房产价格水平具有普遍的代表意义，因此本文以武汉市房地产作为研究对象，探讨房地产价格变动态势及其影响因素，并为我国的房地产政策提供合理化建议。 二、文献综述 国外文献，将房地产价格的影响因素归类为供求因素层面和国家宏观经济政策层面。从供求因素层面来看，Green（ 1999） 则从需求和供给两方面考察房地产价格的决定因素，需求方面考虑人口、收入和年龄，供给因素考虑了工资、建筑成本和土地供给数量。Shiller（2007）认为需求者对未来房地产价格的上涨有冲动的期望，这种投机性期望也会导致房地产价格变动。Krainer（ 2005）认为房价由需求方家庭和供给方建筑单位共同决定，影响需求方决策的重要变量是期望的永久收入与财富、投资回报率及人口，而影响供给方决策的重要变量为建筑材料及土地成本、融资成本和房屋数量。 从国家宏观经济政策层面来看， Plazzi， Torous 和Valkanov（2007）认为，市场贴现率的变动是造成房地产价格波动的主要原因。Gerlach 和Peng（ 2005）利用香港1982 年1 季度至2001 年4 季度的季度数据， 实证分析了房地产价格、银行贷款、GDP 等变量之间的长期均衡与短期波动关系， 其结论是， 房地产价格的波动影响了银行的信贷扩张， 而银行的贷款却不影响房地产价格。Demary（ 2009）利用结构向量自回归（SVAR）模型研究了10个OECD国家房地产价格与利率、产出及通货膨胀率的关系， 指出利率与产出冲击对房地产价格有影响， 同时房地产价格冲击对宏观经济主要变量也有影响。McQu inn和O. Re illy（ 2007）使用16个OECD 国家1980- 2005年的面板数据， 通过面板协整检验发现房地产价格、收入与利率存在长期协整关系。Baffoe- Bonnie（ 1998）利用向量自回归（VAR ）模型的研究得出了那些对宏观变量产生影响的冲击也导致房价的周期波动， 而且房地产市场对房屋贷款利率非常敏感。【1】 我国学者也从不同角度对房地产价格影响因素进行了研究，周京奎（ 2005） 利用4 个直辖市房地产价格数据和宏观经济数据，对住宅价格与货币政策之间的互动关系进行实证研究，发现货币政策是决定房地产价格的重要因素。梁云芳、高铁梅、贺书平（ 2006）利用协整分析，得出了房地产均衡价格水平，再通过我国市场上房地产的价格偏离均衡水平的波动状态，从而得出这种偏离只受部分地区影响的结论。洪佳娣、武长河、郑文敬（ 2009） 认为影响房地产价格波动的因素有社会经济基础