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中小房地产企业现金流管理探析 　　【摘要】在楼市调控政策不断强化的情况下，很多中小型房地产企业的资金链出现或即将出现问题，现金流的管理更成为中小房地产企业生存面临的首要问题。如何将有限的资金维持企业的运转，成为中小房地产企业老总和财务负责人的难题。做好资金预算，对外积极筹集资金，加速回笼销售资金，对内降低成本，节约开支，恰当使用供应商信用，统一项目资金管理是中小房地产企业的必须做好的功课。 【关键词】中小房地产企业 现金流 管理 不管什么类型企业，只要资金链断裂就会倒闭或破产，资金的重要性可见一斑，尤其是资金密集型行业。房地产企业是典型资金密集型企业，其吸附和释放的资金巨大，并且有现金周转期较长、经营风险相对较大的特点。对于房地产行业来说，现金的流动是否顺畅直接关系企业的生死存亡，尤其是实力较弱的中小房地产企业。 一、中小房地产企业现金流现状 1.大环境：中国企业遭遇资金困境。2012年，众多企业尤其是中小企业普遍感觉到资金压力。根据温州市经贸委的调查显示，2012年一季度当地中小企业普遍感觉生存状况严峻，最突出的是企业融资难度和融资成本明显提高，以往贷款依赖度较高的亿元以上规模企业中，49.2%的企业已开始感觉资金吃紧。更不用说原本融资就有难度的中小房地产企业了，项目开发贷被叫停，所有能流向房地产企业的往来资金被限制，如所有的商贸企业的资金不允许流向房地产及和房地产关联的企业如建筑业等，资金压力已扩散到房地产产业链各环节。 2.行业危机：房地产企业资金被截流和挤压。自2010年10月开始，银行对房地产企业的项目贷款开始收紧，对于购房者二套房限购，提高首付比例和调高按揭贷款利率，限贷和限购卡紧了房地产企业资金流入的管道，对于大型房地产企业可能不成问题。但对本身靠项目贷款启动开发，靠销售回笼资金偿还贷款的中小房企，最主要的现金流入来源被截流，现金流的状况可想而知。今年6月，南京市一家房地产企业老总因为资金链问题无法偿还3亿～4亿元银行贷款和高利贷，卷走1亿元预售房款逃到国外。因为地方政府靠卖地得来的财政收入骤然减少，但财政收入的任务依然是年年增长，这种压力部分以税务（如普遍存在的借税）等形式转移到房地产企业上来，这使现金流入大幅减少的中小房企更将捉襟见肘。 二、中小房地产企业如何有效进行现金流管理 从整个流程看，房地产企业的现金流程相对简单，从资金投入到完工销售收回资金，虽然周期较长，但环节较少，且应收房款发生坏账的可能性较小，管理难度不大。但一旦资金链运转失灵，临时对外融资的难度较其他行业要大，所以，做好现金流的管理对中小房地产企业尤其重要。 （一）做好现金流的预算 在资金链趋紧的情况下做好资金预算是必然选择，需要落实到每一个开发项目，在现金流入能满足开发现金流出的前提下开发地块，否则再高的利润都只是账面数字。 1.按企业的实际情况建立零余额或限制余额的现金池，将所有项目的资金单一账户统一管理，提升资金使用效率。各项目公司实现备用金制度，仅留有日常费用的开支。所有的工程付款需事前预算，并经审核后提前请款。资金的统筹管理能降低使用成本，加强对资金的掌控，提高内部资金的转移速度，对维护企业信用也有很大的帮助。 2.寻找有资金实力的供应商和施工方，给予合理的价格，延长支付期限，让现金的流出尽量滞后于现金流入。必要时可选择供货商的应收账款保理，在第三方介入下延长资金支出期限。如上海某中小规模房地产公司因直接向银行融资困难，选择了供货商应收账款保理，对于实力雄厚的供货商在银行会有较高的授信额度，对到期未能支付的供货商货款或工程款，由供货商或施工方向自己的银行提供发票经开发商确认后，用供货商或施工方的银行授信额度作应收账款保理，融得的资金支付工程款或货款，利息包含在货款或工程款中实际由开发商承担。此融资方式要求供货商在银行要有一定的授信额度，而房地产企业的议价能力较弱。 3.在加强对资金流出的控制同时，加强对资金流入的预算管理，并依据资金的流入状况及时对资金流出进行调整。对于房地产企业来说，现金的流入主要有：销售资金的回笼、股东的投资和借款、对外借款。股东的投入是已知和可控的，对外借款是对资金缺口的填补，较难准确预测的销售回笼资金很大程度上决定于市场的状况。正因为有此原因，资金的预算需要以流入定流出，并做成按月滚动的年度资金预算。 资金预算的准确涉及到房企经营的方方面面，如何较为准确的预算不仅和企业的管理水平有关，也需要注意以下几个问题：（1）适当提前预算，一般为提前3个月，提前太多影响预算的准确性，太少则失去了预算的意义。（2）流入的预算需谨慎，特别是对于销售资金的流入，成本的预算应留有余地适当放宽。（3）流入的预算留有空间，以防因意外出现资金缺口时能有资金流