河北廊坊地块市场调研及定位报告_250p_2010年_鼎泰_都市综合体.ppt

商业中心 主力店（不少于8000㎡） 次主力店 （肯德基等各品牌店等） 其他品牌店 规划 建议商业部分可做一个中型的商业中心，由主力店、次主力店及其他辅助店组成。 根据需求决定业态规划 规划及业态定位 项目整体规划成3-4层的商业街区形式，不同街区有不同的业态定位，各街区之间用连廊串联起来。 考虑到廊坊气候，项目在通过消防验收以后再加盖，既能起到保暖的作用也能提高项目使用率。 负一楼：沃尔玛/家乐福/京客隆等主力超市 1-4楼：肯德基等次主力店，品牌精品男女装，运动装等、各种特色餐饮如粤菜、川菜、湘菜，KTV 等 根据需求决定业态规划 规划及业态定位 规划示意图 规划示意图 铺位形式：背靠背 规划示意图 规划示意图 主力店 为了吸引人气，保证商业旺场，带动其他店面旺销。建议规划一个主力店。主力店要求8000㎡-12000平米，层高5米以上，柱距8米以上，荷载600公斤/㎡以上，具体按照商家实际要求决定。少柱距、大开场、大开间。主力店的进驻可以以沃尔玛或乐购等大型超市的形式出现，主力店的进驻可以给投资者，准经营者信心的支持，从而带动招商的顺利进行。 根据需求决定业态规划 规划及业态定位 次主力店 次主力店作为主力店的有力补充，丰富了商场的业态，招揽更多客源。在注重个性化的同时，与主力店在关联性、共享性、互动性上，合力推动商场旺场。作为本项目，次主力店可以肯德基、麦当劳等的形式出现。 根据需求决定业态规划 规划及业态定位 前期招商:主力店的引进会给投资者和准经营者极大的信心支持。 后期经营:主力店是整个商场人气的必要保证，活络商业氛围。通过自己的品牌和影响力，形成巨大的消费磁场，带动和提升商场其他店面的经营，旺场经营，实现商业长远利益最大化。 项目销售:主力店的进驻其品牌效应和号召力以及吸引人流量的能力将大大增强商场的价值，容易提高其他商铺的销售单价，从而带动整个项目价值的提升，实现价值最大化。 鼎泰建议： 项目销售建议采用返租销售的模式，要求客户委托经营管理15年，前三年包租，后12年按实际出租租金给予客户。这样不仅可以减少客户投资风险，也为了项目后续招商的顺利，更可以为开发商缓解更多的后续经营压力。 由于我项目定位包括餐饮娱乐，因此购买客户群和租赁客户群不是同一群体，考虑到餐饮娱乐行业的特殊性，我司建议项目设定的返租年限可以适当延长，初步定为5年。 根据需求决定业态规划 规划及业态定位 项目所要营造的商业先锋形象必须通过差异化打造。建议采用玻璃幕墙，整体打造商业中心的现代感、体验式休闲娱乐购物气氛。增加商场的通透感，营造购物舒适通透环境，可以在一定程度上增加顾客光顾店铺的数量。 根据需求决定业态规划 规划及业态定位 科学的商业建筑室内、室外人流系统的规划，空间布局流畅统一，在交通动线上主动引导人流走向，能够较好的避免商铺人流死角，并且最大限度地吸引人流，使商铺价值达到最大化。 根据需求决定业态规划 规划及业态定位 商业业态的整体布局要做到因地制宜，还必须在功能上满足商业的三个基本步骤： 第一步：聚客，吸引消费者来 第二步：留客，让消费者停留 第三步：悦客，让消费者满意 观光 休闲 体验 根据需求决定业态规划 规划及业态定位 效果示意图 效果示意图 效果示意图 效果示意图 效果示意图 效果示意图 效果示意图 运动主题表现手法 可在沿湖、河风光带中设计环湖、环河缓跑步径，供业主及市民吸收新鲜空气锻炼身体之用。 引入运动站的概念，在各社区区块内各自设计运动场所、健康天地和儿童乐园，供本组团内业主使用，增加实用性。 产品定位 教育主题表现手法 以双语幼儿园所在区内为核心，规划几处科普点，设计廊坊首席文化名人雕塑及主题景点，形成新城区鲜明的文化教育基地。 在组团内造景时，适当引用一些成语典故和廊坊历史文化，做成石雕小品，寓教育于景观之中。 产品定位 产品定位 安全的物业管理 方便的物业管理 智能化物业管理 品牌物业管理 具体产品定位——物业管理 产品定位 建议开发商聘请知名品牌物业管理公司，既可以给客户住在这里有一种安全、放心的感觉，又可以提升项目整体形象。 住宅定位 案名建议 产品规划 产品定位 客户定位 案名及推广语 结合本项目历史时代、所处当地房地产行业现状、景观资源及项目所针对的主力客户群体属性（初步确定）、项目自身属性，我们项目的案名要承受得起时间和空间的变迁，要俘虏人的心灵，要有时代感和亲和力。 案名建议 万向，万万事物向往之，万向华府既能树立公司品牌形象，又能传递项目高定位的产品属性； 华，荣也；称美之词，雍容、华贵。通常用于跟事物有关。如:华名(美名); 华笺(