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房地产开发管理存在问题和研究 　　[摘要]: 当前，中国房地产业面临着前所未有的激烈竞争态势。而随着房地产开发招标、施工等制度的不断完善，采用先进的管理理念，完善的开发管理体系，提高房地产开发水平，提高管理水平增强抗风险能力，对于房地产开发企业来说是至关重要的，是房地产开发业待研究和解决的重要问题。本文主要针对目前房地产开发管理中存在问题进行分析，并就解决房地产开发管理过程中出现的问题提出可行性建议。 关键字：房地产；开发管理；问题；分析 中图分类号： F293.33 文献标识码： A 1 引言 随着我国经济的发展，人民生活水平不断地提高，目前我国城市人口剧增，住房短缺已经成为了普遍现象，房地产业面临着巨大的挑战。为了能够在竞争中立足，房地产企业必须深刻认识到自己本身存在的问题，如何最大程度优化资源配置，努力提高经济效益，保证房屋质量，促进房地产业持续健康发展，保障自身经济效益，成为新形势下房地产开发商面临的重要问题。 2 房地产开发管理存在的问题 2.1 市场定位不够准确 房地产企业市场定位的好坏决定了企业发展的成败，因此通过准确地定位，房地产企业才能取得更高的效益。房地产企业市场定位策略包括产品定位策略、品牌定位策略和企业战略定位策略。目前我国房地产企业市场定位存在着产品定位不准确、忽视品牌定位的前瞻性、客户管理不到位、销售过程管理不规范、定位全过程管理不够严格和缺乏战略规划等问题。 2.2 决策机制不够完善 房地产企业决策阶段的匆忙、犹豫及其引起的问题定会在以后的项目建设、销售、交付及使用过程中反映出来，可以说由此造成的项目管理难度是“胎”里带出来的。当工程不得不匆忙上马或工程待定内容久拖不决时，因市场定位的前期基础资料不丰富、产品研究方面资源整合匮乏等，所谓决策就成了几个领导的“拍脑袋”，决策成了经常性的、临时仓促的“救火”工作。 2.3施工图设计文件供应迟慢、变化多 工程现场经常处于等图状态，要么没有图纸、要么改图，甚至工程交付标准都不明确，工程现场只有等待或无所适从，或发出修改图后急忙安排敲打、改造，有工期目标时只有“着急”，无工期目标时“干耗”，项目管理目标往往落空。无论是开发商内部的工程管理和销售等部门，还是参与项目的设计、监理、施工单位及政府规划、建设、房地产管理部门和购房的客户等各个方面都不满意。 2.4 基础设施建设不能满足人们的需求 城市发展速度越来越快，人们的生活水平不断提高，物质生活和精神生活都是人们追求的方向，然而，当人们想要锻炼自己的身体时，没有相应的免费运动器材提供给人们，那此生活在中下层的人们非常难以忍受，他们想让国家或者物业提供他们业余活动的场地，丰富业余生活，这样生活才叫有意义，小区的练歌房、健身房都是非常好的满足人们生活的基础设施。 2.5 缺少保障住房 一些贫苦的人们或者长期生活在城市的打工者，没有住房保证，即使国家提供，但是由于数量有限，工作人员不能对申请者了解彻底，分不清楚谁是最需要帮助的，导致很多的真正贫困者不能得到帮助。 2.6房价越调越涨、限购执法不严 从国六条、国八条、国四条，到住房限购政策，直至2013年“国五条”，几年来调控政策可谓层出不穷，业界对此亦褒贬不一。但在购房者看来，房价越调越涨始终是不争的事实。同时，随着“房叔”、“房婶”等事件的曝光，住房限购政策执行过程中的假离婚、伪造证明材料等的问题浮出水面。而楼市调控“骑虎难下”也成为当前房地产市场面临的核心问题之一。 2.7 工程收尾阶段的工作矛盾突出 目前的工程管理中，尤其在高层建筑及大型小区的开发建设实施过程的后期，甲方分包工程的施工单位与单位工程总承包施工单位以及甲方分包工程施工单位之间的配合和接口问题上，矛盾越来越突出，成为房地产开发项目管理的难点之一。 2.8 物业售后服务意识和服务质量差 物业管理质量是居民在购买房地产项目时考虑的重要因素之一。与此不相适应的是，我国许多房地产开发商的物业与售后服务意识、质量较差，尤其对于已经交付的房子存在的问题不能予以及时解决，为房地产开发商与居民之间埋下了矛盾的根源，严重影响了房地产开发商的信誉。 3 改善房地产开发管理的相关措施 3.1规划设计应根据市场需求而定 人们生活质量的提升，对住房的要求也相应的提高，住房不仅要满足居住的需求，还要调节居民心情，满足娱乐需求通过室内的合理布局让居民居住舒适，还可以通过改善周边环境，比如依水而建，或者居民在打开窗户向外看的时候，可以看到美丽的景色，绿色植被可以养护人们的眼睛，缓解心情，所以小区当中的公园，植物的种植可以改善整个小区的档次管理者必须了解国家对于房地产开发的相关规定，保