房地产开发经营工程管理探究.docVIP

房地产开发经营工程管理探究 　　摘要房地产行业在近年来的发展速度十分之快，成为经济发展最为活跃的行业。当然，在房地产的开发经营过程中，加强房地产的工程管理十分重要。结合自己的研究，对房地产开发的经营管理进行分析。 关键字房地产，开发经营，工程管理 中图分类号： F293.33 文献标识码： A 文章编号： 1．前言 加强房地产开发经营的工程管理对于房地产企业来说具有很大的意义，同时结合我国在房地产开发经营管理方面存在的问题，有必要对房地产开发经营中的策划、施工、物业等方面加强管理。 2.房地产开发工程管理研究 2.1安全管理 （1）项目部要建立和健全关于安全的管理规章制度和安全责任制，在安全的管理过程中要做到有章可循，有法可依，有责可究。 （2）在安全管理过程中要严格按照各项安全管理制度执行，与项目管理人员、施工人员签订安全生产责任状，并制订责任目标目标。通过全员安全培训提高员工安全意识，对于需要特种作业人员要执行持证上岗。 （3）按照安全管理规定规做好安措费用的投入。套做到有先知性的投入，并有针对、有预防、有措施。 2.2质量管理 （1）做好项目部质量管理制度和奖罚制度，跟班组长签订质量承诺书，在各种规章制度健全的基础上实施奖励优秀优、惩罚恶劣，充分调动劳动者的积极性。 （2）严把原料关，材料是直接构成工程实体的使用材料的好坏，直接决定工程质量的优劣。在工程材料的采购、验收时，要严格按图纸设计及规范标准要求进行检验，杜绝不符合要求的材料用到工程中，从原料上确保工程质量。 （3）严把质量验收关。在一个分项工程完工后对质量进行验收，对合格与否做出认可，要求我们认真严肃的对待。按照建筑工程施工质量验收统一标准和配套的分部分项工程质量验收规范进行验收，分批次进行抽查，不合格项目坚决要求返工处理。 2.3成本管理 （1）项目工程承包后应详细的编制施工预算，施工预算是项目目内部使用的预算，项目部应根据施工预算情况分析每个分项工程所使用料、机、工的消耗情况，并与定额预算进行比较。一般施工定额消耗量要比预算定额低。定额预算消耗量是施工消耗中的最高指标。 （2）依据施工或定额预算编制成本计划，计划的编制应严谨，不能凭经验进行估算，也不能用概算指标概算，应比预算还要仔细。各种人、机、材消耗量乘以其各自单价构成工程直接费用，依据各自公司管理水平，取定综合管理费构成项目的间接成本，二者相加即为项目的成本计划。 （3）项目应分阶段的进行成本核算，阶段的划分宜合理，可按照工程部位，也可按照年季月等，最后项目完工后进行总的成本核算，采用国家会计统一用表认真编制成本核算表。 （4）对进行成本分析，对成本计划的执行情况进行比较。总结实际经验，为本项目的结算提相应供依据，同时后续工程的成本计划和控制提供基础资料。 3．房地产开发经营工程管理研究 3.1质量管理 3.1.1创建体系，完善制度 质量保证体系，能否真正发挥实效发挥实际作用，是整个工程质量控制工作能否真正有效进行下去的关键环节。根据房屋建筑工程形式，建立良好的保障体系，对当前的施工作业管理制度进行更新调整，这些都有助于提高工程质量。这就要求建筑工程单位施工单位在确保质量保证体系能有效运行下去的前提下，按照施工的必要步骤，逐步地对质量保证体系进行修改和完善。除此以外，还要结合现代化建筑指标体系，积极更新建筑施工规章制度，同时做好各个方面的工程管理。工现场工程质量保证体系必须由总承包单位项目经理部负责在其承包施工的工程范围内建立，并统一协调管理。对施工材料控制，对施工环境环境控制，主要是对工程地质、水文、气象等，有一定的了解和掌握。 3.1.2全面准备，互相交流 房屋建筑工程施工的全面准备就包括前期准备以及后期工作。施工前期的工程准备工作是保证房屋建筑施工顺利开展的基础，所以必须认真做好工程前期的准备工作，制定好切实可行的方案。事前准备包括施工管理人员的工作分配、对施工操作人员的工作培训、施工技术的事前探讨以及对施工材料的选购、施工工具的准备、对施工现场的了解。房屋施工人员应该尽早达到施工现场，熟悉周围的环境，在研究工程图纸后，再结合实际情况做好施工布置准备。在中期工作期间，遇到技术难题要经过讨论，向先进施工单位学习经验，将难题解决。 3.1.3加强协调管理 协调管理共有以下三个协调管理部分：技术协调、管理协调以及组织协调。技术协调，即提高设计图纸的质量，优化水平，在图纸完成的时候多处审查，一一将问题查出进行纠正。管理协调，则是提出要建立一套健全的管理制度，通过制度的提出减少在工作配合中会遇到的问题从而解决各施工部门的协调工作。组织协调，即建立专门的协调会议