产权式酒店相关研究.doc

第一部分 产权式酒店相关政策研究 研究目的：政府对产权式酒店的政策和银行对产权式酒店的态度是影响项目操作的关键因素，本部分主要对相关金融政策和各大银行对产权式酒店的贷款政策作针对性研究。 一、相关金融政策分析 1、个人住房贷款利率上调 从2005年3月17日，为促进房地产业健康、持续发展，中国人民银行决定调整商业银行自营性个人住房贷款政策：将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6.12%的0.9倍（即5.51%），比现行优惠利率5.31%高0.20个百分点。对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%；具体调整的城市或地区，可由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定不提供按揭贷款，从目前的执行情况来看基本停止了对该类物业的贷款发放。 3、民生银行和招商银行 2004年6月开始对以下有产权的物业均不做个人按揭贷款业务：1、无产权边界的房屋，如在商场所设摊位，只规定了面积大小，但没有明确房屋四至；2、产权式公寓，虽然买受人有房屋产权，但没有经营权和使用权，这种属于投资型物业，通过与开发商签定《反租协议》来获得一定比例投资回报的。 4、相关分析 从了解情况来看，国有四大银行基本停止了对该类物业的贷款发放，据了解在2004年该政策出台同时成都有将近11个项目的产权式酒店项目亮相，但是都迫于银行紧缩原因而改为公寓项目，近年来该类物业在成都市场基本没有出现也是由于贷款原因，本项目如果往产权式酒店方向发展，无疑这是个非常大的阻碍因素，因此需要发展商前期与银行有良好的沟通，落实金融政策，控制开发风险。 5、影响 从2004年开始成都各大银行对以产权式销售的物业严格限制贷款条件，对这类物业停止贷款，基本限制了该类物业的发展， 产权式酒店属于纯投资性物业，采用银行按揭购买的客户占的比例非常高，如果没有银行信贷的支持，那么投资者将很难做出购房决定， 如果目前从银行贷款利率6%来计算，开发商回报承诺在税后8%的话，实际收益在2-3%左右，与其他投资方式（基金等）相比，收益率还是很有限，那么对投资者的吸引力是不够的。 三、产权式酒店相关税收政策研究 由于酒店物业属于经营性物业，根据国家税收法律规定此类物业应缴纳的税费有以下五项（按租金收入征收）： 1、营业税： 3%--住宅类物业；5%---商业类物业（产权式酒店为商业类物业） 2、城市建设维护税：营业税的7% 3、教育费附加、地方教育费附加：营业税的4% 4、房产税： 4% 5、个人所得税：10% （以上税费是按照经营期收益征收，不包括物业成交时需交纳的一些税费） 以上五项税费总共占到月收益的15%左右，税费起征点为800元起，由于分散的住宅出租目前法律管理还有很多漏洞，因此在税收上还没有严格执行，但是集中的租赁行为，比如酒店经营行为就无法回避这个问题。 因此，从这个方面来讲，税前与税后的收益购房者会做对比，如果税后收益不能达到预期的收益水平，那么投资的价值就大打折扣，对于开发商也要预先考虑到这样的问题，在目前的案例中，紫薇银座在实际销售中忽略了这个问题，对业主收益没有明确界定是在税前还是税后，因此在后期引发出了很多纠纷，给发展商也带来很多不必要的麻烦。 第二部分 产权式酒店运作模式（案例研究） 一、紫薇·银座 1、紫薇·银座投资回报方式 业主购房可办理5成10年按揭，也可选择一次性购房，一次性购房优惠5%； 业主与开发商签订购房合同后，再与酒店管理公司签订委托经营合同，酒店承诺给业主固定年11%的投资回报（税前），同时业主可享受每年有15天的免费酒店入住权，合同期限20年，20年之后业主有权利自行处理其酒店资产，也可与酒店管理公司续约。 与酒店的委托经营管理方式有两种： A、有限自用投资型酒店。即开发商将每套客房分别作为独立产权出售给投资者；投资者除在免费赠送时段自住外，大部分时段将客房委托给酒店管理公司统一出租经营，以获取年度利润分红。B、投资+经营型酒店。投资者在签定一个或数个楼层的酒店购房合同后，还可自愿选择自行经营，在执行酒店统一的价格标准、服从统一的管理规范、缴纳一定的管理费用的前提下，享有除产权以外的经营权、与酒店的结算权，获取更大的投资回报。世代锦江—8折不等的优惠。 参与酒店分红 业主按一定比例参与酒店年终利润分配，开发商不承诺固定回报，业主应分摊酒店亏损； 业主年度收益额=业主可分得利润×（业主物业价值÷物业总价值）—8折不等的优惠； 若业主在该年度内未使用完入住权，则不累计入下一年度；管