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浅议我国住房按揭贷款保险完善性探究 　　【摘要】随着我国住房按揭制度的发展繁荣，住房按揭贷款保险也顺应时代潮流，慢慢发展起来。然而我国的住房按揭贷款保险存在一些问题，如保险费率偏高、保险范围狭窄、强制保险、保险期限设计不合理、银行是第一受益人，缺乏激励机制等，这些问题严重阻碍了我国住房按揭贷款保险的健康发展。随着2005年工行率先取消强制保险和银监会下发取消强制保险的通知，我国的住房按揭贷款保险一度处于低迷状态，直至今日，按揭贷款保险也没能焕发出应有的活力，一直在低谷徘徊。本文从按揭贷款保险的起源与发展、我国住房按揭贷款保险存在的问题出发，全面阐释我国住房按揭贷款保险制度，并提出完善性建议，希望能够理清认识，对住房按揭贷款保险制度健康发展有所裨益。 【关键词】住房按揭贷款保险；问题；完善性建议 一、按揭贷款保险的起源与发展 住房按揭贷款保险最早起源于美国，1875年美国纽约州批准了第一家财产保险公司经营按揭贷款保险业务，这意味着私人抵押贷款保险机构PMI（Private Mortgage Insurance）正式成立了。PMI主要是私人保险公司为高收入家庭贷款买房提供保险，采用市场化机制，PMI和贷款机构共同承担风险，保险费率相比政府机构执行的要高一些。1934年美国联邦政府成立了以国家信用作为担保的公立住房按揭保险机构――联邦住房管理局FHA（Federal Housing Administration），为中低收入家庭，或者购买首套房的，或者生活偏远地区居民的房屋贷款提供保险，审核制度比较严格，提供全额保险，具有社会保障的性质。1944年美国又成立了退伍军人管理局VA（Veteran Administration），为退伍军人及其在世配偶购房贷款提供保险。PMI、FHA、VA共同构成了美国按揭贷款保险一级市场的担保机构。1938年，美国特许成立了联邦全国抵押协会（Federal National Mortgage Association，Fannie Mac，简称“房利美”），之后又成立了政府全国抵押协会（Government National Mortgage Association，Ginnie Mac，简称“吉利美”）和联邦住房贷款按揭公司（Federal Home Loan Mortgage Corporation，Freddie Mac，简称“房地美”），共同为购房按揭贷款发行证券提供担保，是美国主要的住房按揭贷款二级市场担保机构。 我国香港地区的按揭贷款保险制度起源于1997年由香港政府成立的香港按揭证券公司HKMC（Hong Kong Mortgage Corporation）。1997年金融危机导致香港房地产业大幅缩水，给香港居民的财产带来严重损失，这是HKMC设立的直接原因。两年后HKMC联合5家再保险公司在香港房地产市场成功引入按揭贷款保险。香港的按揭贷款保险采用共同保险的方式，在出现违约事件的时候，保险公司承担70%的保险责任，银行承担30%的责任。香港住房按揭贷款保险的对象是贷款房价比超过70%低于95%的按揭贷款，存在的风险比较大，因此，香港设置了严格的审核标准，比如每月偿还贷款的数额不得超过收入的50%，最高贷款额不得超过500万等。香港按揭保险采用浮动利率制，通过对按揭保险申请人的职业、收入、家庭结构等的分析，综合考核申请人的信用状况，充分显示了按揭保险产品的灵活性。 我国大陆地区的按揭贷款保险分为三个阶段。第一阶段是1992年到1996年的萌芽阶段，1992年上海率先推出了与公积金贷款相配套的《抵押住房保险条款》和与商品房按揭贷款相对应的《抵押商品房保险条款》，这是规范我国按揭贷款保险的最初文件。第二阶段是1996年到2003年的发展阶段，1998年中国人民银行颁布了《个人住房抵押贷款管理办法》，将住房按揭贷款保险上升为全国性的条款，保险品种由最初的财产保险新增为财产保险和保证保险的综合险，大大促进了按揭贷款保险的发展。第三阶段是2003年至今的低谷阶段，随着中国人民银行在2003年底提高住房贷款利率，大量的借款人选择提前还贷和退保，之前由住房按揭贷款市场的繁荣发展所掩盖的保险费率偏高、保险范围狭窄、保险期限设计不合理、强制保险、银行是第一受益人等霸王条款所带来的问题也开始显现出来。2005底，中国工商银行率先取消住房按揭贷款强制保险，2006年初，银监会下发通知，房贷险由消费者自由选购，银行不得强迫借款人购买房贷险，这一规定出台，主动购买房贷险的购房者还不到一成，保险公司的态度也逐渐消极，房贷险市场进一步萎缩，甚至有被“叫停”的危险。鉴于此，笔者就对我国住房按揭贷款保险存在的问题进行分析，并在此基础上提出合理化建议，以期能够对我国的房贷险市场健康发展有所裨益。