物业服务合同-《物业管理》课件.ppt

* * 一、物业服务企业的续聘 物业服务企业的续聘有两种情况： 1.首次业主大会召开后，对原开发商聘用的物业服务企业的再次聘用。 2.业主大会对原聘用的物业服务企业在物业管理委托期限到期后的再次聘用。 是否续聘，要充分考虑广大业主的意见。 二、物业服务企业的解聘 物业服务企业的解聘也有两种情况： 1.自然解聘，即合同期满后不再续聘。 2.提前解聘，指在合同期限内，由于某种原因，合同双方或单方提出终止合同的履行，即提前解除合同。 提前解聘属于提前解除合同，是合同解除中的约定解除。它会对日常物业管理工作造成很大影响，需要十分慎重。 解聘后要更换物业服务企业，需要做好新物业公司的招投标工作。 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 第一节 物业服务合同概述第二节 物业服务合同的分类第三节 物业服务合同签订要点第四节 物业服务合同的变更与解除第五节 物业服务企业的续聘与解聘 第七讲 物业服务合同 第一节 物业服务合同概述 一、物业服务合同的含义 物业服务合同的含义： 1.物业服务合同是一种非典型合同，在《合同法》中没有单独设立该类型合同。 2.物业服务合同的签订双方是业主与物业服务企业，双方之间是平等的民事主体关系。 3.物业服务合同应当采用书面形式。 二、物业服务合同的特征 1.物业服务合同是当事人意思表示一致的产物。 2.物业服务合同的订立以当事人相互信任为前提。 3.物业服务合同是有偿的。 4.物业服务合同既是诺成性合同又是双务合同。 5.物业服务合同是劳务合同。 6.物业服务合同受到较多的国家干预。 最主要的特征： 业主是个群体，但要形成一个声音，达成一致的意见。 三、物业服务合同的作用 1.业主自治自律与物业服务企业的统一、专业化管理相结合。这个结合点就是合同。 2.确立业主和物业服务企业在物业管理活动中权利义务的法律依据。如收费。 四、物业服务合同的主要内容 1.物业管理事项； 2.服务质量； 3.服务费用； 4.双方的权利义务； 5.专项维修基金的管理和使用； 6.物业管理用房； 7.合同期限； 8.违约责任。  第二节 物业服务合同的分类 一、物业服务合同的分类 1.前期物业服务合同； 2.前期物业管理服务协议； 3.物业服务合同。 二、前期物业服务合同 1.甲、乙方： 甲方：开发商或建设单位 乙方：经招投标选聘的物业管理公司 2.签订日期 在开发商取得预售许可证（期房）或现房销售之前。 二、前期物业服务合同 3.合同期限 （1）《物业管理条例》规定，到业主大会成立，选出业主委员会，并选聘物业管理公司，签订新的物业服务合同时止。 （2）应有最长期限，如不超过2－3年。保护业主利益。 （3）也应有最短期限，不短于1年。保护物业公司利益。 1.从业主入住到成立业主大会这段时间，以及物业建设阶段，都需要物业服务企业提供物业管理服务。这个阶段的物业管理为前期物业管理。 2.前期物业管理与通常情况下物业管理的不同特征。 3.前期物业服务合同对日后物业管理能否正常实施的影响。 二、前期物业服务合同 4.前期物业服务合同的特征： (1)由建设单位和物业服务企业签订； (2)前期物业服务合同是一种过渡性质的合同； (3)前期物业服务合同是一种要式合同。 要式合同是指法律要求必须具备一定的形式和手续的合同。 二、前期物业服务合同 三、前期物业管理服务协议 1.甲、乙方 甲方：开发商、或开发商选聘的物业管理公司、或开发商和开发商选聘的物业管理公司。 乙方：购房人。 2.签订时间： 购房人在签订购房合同前。 3.协议期限： 同前期物业服务合同。 三、前期物业管理服务协议 1.购房人（业主）在签订《房屋买卖（预售）合同》时，应同时签订前期物业管理服务协议。 《物业管理条例》第二十五条规定 2.该协议的目的是保障前期物业管理活动当事人（包括业主、物业服务企业双方）的合法权益，减少物业管理纠纷。 3.前期物业管理协议有效期：从房屋出售之日起，至业主委员会成立后与其选定的物业管理公司签订新的物业服务合同生效为止。 三、前期物业管理服务协议 4.前期物业管理服务协议的基本特征： (1)购房人在购房时必须同时签订协议； (2)协议的基本内容应与前期物业服务合同一致； (3)协议应在政府主管部门备案； (4)协议的内容必须对所有购房人一致。 三、前期物业管理服务协议 四、物业服务合同 1.业主委员会成立，标志着前期物业管理的结束，物业管理进入正常的日常运作阶段。 2.业主委员会应听取广大业主的意见，决定是续聘还是另行选聘其他的物业管理公司，并