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城市原著 营销策划报告 报 告 思 路 市场分析 项目研判 客户研究 营销推广 宏观政策分析 近期市场动态 项目概况 项目价值提炼 客户细分 客户定位 营销推广目标 营销推广策略 报 告 思 路 市场分析 — 宏 观 政 策 4.15新政VS9.29新政 项目 国十条 国五条 差别 首付比例 对购买首套自住房且套型建筑面 积在90平方米以上的家庭贷款, 首付比例不得低于30% 对贷款购买商品住房，首付款比例调 整到30%及以上 贷款购买首套房面积在90平方米以下， 需缴付30%及以上比例首付款 三套房贷 商品住房价格过高、上涨过快、 供应紧张的地区，商业银行可根 据风险状况，暂停发放第三套及 以上住房贷款 各行业银行暂停发放居民家庭购买第 三套及以上住房贷款 对三套及以上住房停贷，已无前置条件 土地增值税 对定价过高、涨幅过快的房产开 发项目进行重点清算和稽查 重点对定价明显超过周边房价水平的 房地产开发项目进行土地增值税的清 算和稽查 由以前的动态追踪变为现在定点“关照” 房产税 未涉及 加快推进房产税改革试点工作，并逐 步扩大到全国 新“重磅炸弹” 开发商 对存在土地闲置及炒地行为的房 地产开发企业，商业银行不得发 放新开发项目贷款，证监部门暂 停批准其上市、再融资和重大资 产重组 对房地产开发企业土地闲置、改变土 地用途和性质、拖延开竣工时间、捂 盘惜售等违法违规行为，暂停其发行 股票、公司债券和新购置土地，停止 对其发放新开发项目贷款和贷款展期 开发商违法违规行为的界定范围扩大， 暂停新购置土地，开发贷款停止展期 房产税改革试点工作可达到全国。房产税的长效调节作用在未来将会非常明显。但是房产税的落地将会是一个非常复杂的过程，要考虑到方方面面的因素和评判的标准，因此短期内不会大范围内推广。 强调问责制。不管是地方政府，还是商业银行，只要是执行调控不力的，都要被问责不管是开发商，还是经纪机构，只要是违法违规行为的，都要被查处。问责机制的形成，是调控能够落到实处的保证。此举无疑给部分依靠土地财政的政府敲响了警钟。 对各种市场行为有鼓励也有禁止。鼓励的是安居保障房工程的建设和相关的优惠政策，支持中低价位的中小户型的贷款需求。这有利于改变市场供应结构，增加市场的有效供给，有利于缓解供求压力。禁止的是开发商捂盘和经纪机构炒买炒卖等投机行为，以此明确本轮调控的方向。 新政不“新”。新政大部分是“新国十条”的细化，目的是督促地方政府尽快出台细则，使新国十条能够具有可操作性，加强政策执行的力度，使之能够真正落到实处。 新政解读 市 场 分 析 — 宏 观 政 策 中短期内住房供应将增加， 而中长期，中低价位、中小套型商品住房项目以及保障性住房有望较大幅度增加。未来供需紧张的矛盾将会大大缓解，房价上涨的压力将极大地减轻，房价调整将不可避免。 开发商或面临资金压力。调控明确提出，对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，加大监管力度，如有违法违规记录，暂停其发行股票、公司债券和新购置土地等。这意味着开发商违规将被切断“银根”，使其再次面临资金压力。 抑制部分刚需及改善性需求，市场再次陷入观望。政策对需求影响较大，首付比例提高、二套房首付及贷款利率增加不仅提高了刚性需求购房门槛，也增加了改善性购房成本，暂停三套以上房贷更抑制了投资和投机购房行为，市场观望情绪会渐浓，需求将会比前期明显减少。 后市影响 市 场 分 析 — 宏 观 政 策 楼市 特点 成交均价 热销产品 成交增加 市 场 分 析 — 市 场 动 态 数据来源：惠州市房管局 数据来源：惠州市房管局 数据来源：惠州市房管局 数据来源：惠州市房管局 数据来源：惠州市房管局 数据来源：惠州市房管局