青州房地产市场调研报告.docVIP

【青州市房地产市场调查】 第一部分 青州概述 一、城市概况及经济基础 1、城市概况 区位：青州市位于中国山东省中部，地处东经118°10′至118°46′,北纬36°24′至36°58′。东接风筝都潍坊，西邻工矿重镇淄博和全国化工基地中国齐鲁石化公司，南依林果之乡沂蒙，北傍羊口渔、盐海区和全国石油基地胜利油田。东西最大距离53.6公里，南北最大距离60.6公里，面积1569平方公里。 青州市1986年由原益都县撤县设市，是山东省直管县级市，行政隶属潍坊市，人口90万，其中回族2万人，满族5000人，辖9个镇、3个街道办事处。 青州为古九州之一， 拥有5000多年文明史和2000多年城建史，“东夷文化”的发祥地。境内名胜荟萃，风光秀丽，具有得天独厚的人文与自然景观条件。青州市拥有丰富的旅游开发资源、深厚的工业基础和便捷的交通，是一座既有古老文化底蕴，又朝气蓬勃的城市。 旅游：青州市名胜荟萃，风光秀丽，是著名的历史文化名城。云门山、驼山、玲珑山、仰天山、偶园、范公亭、博物馆等，以其优美的自然风光，众多的历史人文景观，吸引着成千上万的中外游客。 青州市将独具特色的文化资源和得天独厚的旅游资源有机结合，突出“古、青”特色，建设古州，充分挖掘整合青州历史文化和民俗风情，以“古”为底色，以改造提升为重点，整合古街、古寺、古庭院等古迹，做大“古城文化”，全力打造“佛国寿山，古州福地”城市文化品牌，规划建设了“四片、十一园、十二馆”。 “四片”，一是古城文化片区。以老城区为中心，以范公亭公园、偶园、真教寺、清真寺等为主要景点，以灿烂的古州文化为主题，占地40平方公里；二是佛寿文化片区。以城南云驼玲风景区为中心，以甲子文化生态园、东夷文化生态园、龙兴寺等为主要景点，以文化体验、修身养性为主题，占地60平方公里；三是山地森林生态休闲片区。以西南山区为中心，以仰天山、唐赛儿寨、八喜谷为主要景点，以绿色生态、休闲度假为主题，占地600平方公里；四是弥河生态休闲旅游片区。沿城东弥河两岸，以黄楼花卉博览园、农家乐、白鹭洲、华东保育院和华东局指挥部为主要景点，占地260平方公里。 “十一园”就是以青州历史文化为主线，充分保护和挖掘青州的遗址遗存和民俗风情，建设十一个不同朝代风貌的，散落城区的，折射历史的遗址公园、花园小区、生态园区。 “十二馆”是依托各个朝代留下的遗址遗迹，深入挖掘青州的历史遗存，规划建设9个博物馆，加上城市规划展览馆、科技馆和新图书馆。已经有龙兴寺修复、九龙涧景观公园、东夷文化生态园、甲子文化生态园等重点旅游项目在建。 ??? 基础配套：青州市地处山东半岛交通枢纽位置，交通发达，规划建设中和即将动工建设的一系列铁路、公路重点项目，更加提升青州城市交通的档次。 正在建设中的胶济铁路客运专线在青州市建设高等次的客运站，该项目将在08年北京奥运会开幕前建成投入使用，届时从青州乘火车去济南仅需1小时、去青岛仅需1小时30分钟；长春－深圳高速公路是我国高速公路体系“五纵五横”网络之一，也是国家“十一五”重点工程，贯穿青州南北，2008年开工建设，青州设立3个出入口，届时青州的交通优势更加突出；对现有国道省道青州段全部进行升级改造。 规划建设新的城区外环线，打通宝通街，建设石坊路，延伸青州路等，构建便捷的城区交通网络。其中，宝通街与潍坊城区连接，全长28.8公里，道路建成后，到潍坊的车程缩短为半小时，青州将融入潍坊半小时经济圈，增强接受青岛辐射的能力。 文化产业园区紧靠新南外环，与中心城区连成一体，新南外环路的文化产业园区段已经建成。 青州市城市道路网完善，陆运、海运、空运交通将更加方便，为城市产业快速发展奠定基础，积极拉动房地产业的发展。 2、经济基础： 经济发展：青州市2009年度完成生产总值300亿元，增长12.8%；实现财政总收入36.5亿元，其中地方财政收入14.7亿元，分别增长15.9%和25%，全社会固定资产投资191.7亿元，增长23.7%。社会消费品零售总额106.7亿元，增长19.3%。全市各项存款余额269.8亿元，较年初增加65.8亿元；新增贷款61.6亿元，增长54.1%。主要预期目标是：地区生产总值增长13%；固定资产投资增长25%；地方财政收入增长16%；工业增加值和主营业务收入分别增长14%和15%；社会消费品零售总额增长18%；服务业增加值增长15%；城镇登记失业率控制在3%以内；人口自然增长率控制在5‰以下；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别增长11%和9%。城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到13864元和8035元，分别增长8.2%和14.4%。 青州市商品房价格稳步攀升： 全市二手房市场情况见下表： 年度 成交户数（户） 交易面积（㎡） 交易额（万元） 2007.1.1-10.30