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简析违章搭建的处理
奚正辉
违章搭建,一直是城市规划管理的一个顽疾,屡禁不绝。所谓违章搭建是指未经政府规划部门的批准与认可,在规划审定的图纸之外的建筑物、构筑物:自行搭建的地下室、车库、阳光屋、游泳池、加层及自建的有顶走廊。这些自行搭建的房屋、阳光棚等在小区里犹如一块块扎眼的补丁,除了影响小区外观,破坏邻里间的和谐之外,更为严重的是违章搭建人对法律的践踏。本文论述的违章搭建仅指住宅小区内的违章搭建。
随着违章搭建的滋生蔓延,政府部门对拆违工作也一直在坚持执行,之前也出台了很多规定。目前上海拆违的主要依据有:
1、《上海市住宅物业管理规定》(上海市人民代表大会常务委员会公告第40号,2004 年11月1日起施行)(以下简称“《物业管理规定》”)
2、《关于实施上海市住宅物业管理规定有关问题的意见》(沪房地资物[2005]91号,上海市房屋土地资源管理局2005年2月4日公布)(以下简称“《物业管理意见》”)
一、小区业主的禁止行为
1、《物业管理规定》第26条:“禁止下列损害公共利益的行为:(一)损坏房屋承重结构;(二)违法搭建建筑物、构筑物;(三)破坏房屋外貌;(四)擅自改建、占用物业共用部分;(五)损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;(六)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品,或者存放、铺设超负荷物品;(七)排放有毒、有害物质;(八)发出超过规定标准的噪声;(九)法律、法规和规章禁止的其他行为。”
2、《业主临时公约》或《业主公约》规定的禁止行为:如禁止群租、禁止封闭阳台、禁止饲养大型犬等等。
人生活在社会中,不可能完全自由,必须要遵守各种法律及规定,业主也是一样,其都生活在一个小区,必须遵守法律及小区的规定。若大家都不遵守规章,那么彼此的权利都可能受到侵犯。
二、违章搭建的处罚程序
1、物业公司的权责
物业公司发现业主、使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家和本市有关规定以及业主临时公约、业主公约行为的,应当依据有关规定或者业主临时公约、业主公约予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当在二十四小时内报告业主委员会和有关行政管理部门。
当然作为物业公司,其没有强制拆违的权力,也没有起诉业主拆违的权利。物业公司只有劝阻的权利,若业主坚持违章搭建,物业公司只能向业主委员会和有关行政管理部门报告。其实这早有判例:2005年7月,银顺物业公司起诉业主董国龙拆除阳台的防盗窗,浦东法院一审支持了物业公司的诉讼请求,但上海一中院认为物业公司既不是相关权利义务的承受主体,也不是本案的适格主体,原审对此判决有误,故二审裁定撤销一审判决,驳回原告银顺物业公司的起诉。
2、相关业主的权利
若业主、使用人违反规定或业主临时公约、业主公约,有损坏房屋承重结构、擅自改变物业使用性质等行为,损害其他业主、使用人合法权利的,业主委员会应当予以劝阻、制止;相关业主、使用人可以依法向人民法院提起民事诉讼。相关业主,主要是指相邻业主,通过相邻权进行起诉。《物权法》第92条:不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的,应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害;造成损害的,应当给予赔偿。
3、对违章搭建业主的处罚
若损坏房屋承重结构的,由区(县)房地产管理部门责令立即改正,恢复原状,可处一万元以上十万元以下的罚款;情节严重的,可处十万元以上二十万元以下的罚款。
若破坏房屋外貌,擅自改建、占用物业共用部分,损坏或者擅自占用、移装共用设施设备的,由区(县)房地产管理部门责令改正,恢复原状,可处一千元以上一万元以下的罚款;情节严重的,可处一万元以上十万元以下的罚款。
违法搭建建筑物、构筑物的,由区(县)房地产管理部门责令限期拆除,可处一万元以上十万元以下的罚款;当事人逾期未拆除的,区(县)房地产管理部门可以申请区(县)人民政府组织强制拆除。
对正在实施违法搭建建筑物、构筑物的,区(县)房地产管理部门应当责令立即停止施工,可以暂扣施工工具、材料;拒不改正的,可以组织代为改正,代为改正的费用由当事人承担。
附有违法建筑并结构相连的房屋,房地产登记机构不予办理房地产转移、抵押登记。
这里的处罚分为两种:一种是行政处罚:罚款;另一种是行政强制:强制拆除、限制房地产转移和抵押登记。
4、对物业公司的处罚
物业公司对业主、使用人的违法行为未予以劝阻、制止或者未在规定时间内报告有关行政管理部门的,由区(县)房地产管理部门责令改正,可处一千元以上一万元以下的罚款。若物业公司怠于履行自己的职责,是会收到行政处罚的。
5、受处罚人的权利保障
当事人对市房地资源局、区(县)房地产管理部门以及其他有关行政管理部门的具体行政行为不服的,具有申请行政复议或者提
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