工业与住宅用地价格_异象_分析_兼谈比价机制的建设问题.pdfVIP

Expert Say 专家在说 工业与住宅用地价格“异象”分析 ——兼谈比价机制的建设问题 ◎ 赵 松 李 超 其地租中既有天然的、垄断的部分，也有后期投 入积累的部分；作为生产要素，两者的价值来源 均取决于社会对其终端产品（实体商品或服务） 的稀缺性供给与有效性需求。 二是地价的内涵与构成相同。作为既已形成 的建设用地，不论用于工业还是住宅，均已失去 （或弱化）了其生态价值，因此，其地价内涵中， 应以经济价值为主，不必过多考虑涵养水源、生 态养育等土地资源的广义价值。如果从地价构成 分析，两者均包括取得成本、开发成本、相关税费、 平均利润、土地开发增值以及投入资本利息等主 赵 松 要部分。 DOI:10.13816/j.cnki.cn11-1351/f.2015.07.006 三是地价的影响因素框架相同。作为不动产， 我国工业用地低价出让的现象长期存在，即 工业与住宅用地价格均受一般因素、区域因素和 使在“招拍挂出让”与“最低限价”的双重制度 个别因素的影响；而作为建设用地，两者均对“区 约束下，这种局面仍未从根本上改变。党的十八 位”因子的变化有着特殊的敏感性，并与农用地 届三中全会提出 “建立有效调节工业用地和居住 价值的空间分布规律形成显著差异；作为稀缺资 用地合理比价机制”。那么，现实中如何认知工 源，两者的价格水平均决定于其收益能力和竞标 业与住宅用地价格的“异象”？实践中如何建立 曲线的形态。 比价机制？ 工业与住宅用地价格差异的主要原因。一是 区位选择偏好与规划管控导致工业用地的空间布 基于经典地价理论的分析 局相对远离中心城区。住宅用地通常要求有较好 的人居环境和较高的基础设施完备度、公共设施 工业与住宅用地价格具有同源、同质性。一 完善度。而工业用地首先应满足厂商利润最大化 是地价的本质与特点相同。作为特殊商品，工业 的需求，其背后是原材料、交通运输、市场销售、 与住宅用地的价格均为特定土地权利下，未来预 劳动力等多项成本费用的最小化，以及集聚效应、 期收益的现值，即地租的资本化；作为“天赋”、 产业链关联、生产运营等各方面优势组合下的效 “永生”且可“改造”的物质，各用途下的土地，