上海市杨浦区区域及住宅市场分析--上海中建楷昕投资发展有限公司.doc

上海市杨浦区区域及住宅市场分析 上海中建楷昕投资发展有限公司 营销策划部 前言： 根据中国建筑股份有限公司IPO的进展情况，按照上海中建投资开发公司的拿地工作安排，2009年6月9日至17日楷昕营销部对上海杨浦区域及住宅市场进行了初步考察和调研，并制作本报告为意向地块的投资开发工作提供市场依据。 目 录 一、区域简介 - 5 - 1、杨浦区简介 - 5 - 2、历史沿革 - 6 - 3、百年工业历史 - 7 - 4、杨浦区概况 - 8 - 5、教育资源 - 9 - 6、杨浦区区域总体规划（2005-2020） - 10 - 7、住宅发展方向 - 15 - 8、道路交通规划 - 16 - 二、房地产市场 - 17 - 1、市场概况 - 17 - 2、供求关系 - 18 - 3、供应量 - 18 - 4、成交量 - 19 - 5、成交均价 - 20 - 6、市场数据 - 21 - 7、09年5月产品类型 - 22 - 8、板块划分 - 24 - 9、住宅供应面积分布 - 25 - 10、住宅成交面积分布 - 26 - 三、项目调研 - 27 - （一）、东北外滩典型项目 - 27 - 1、东北外滩典型项目 - 27 - 2、区域商业配套 - 38 - 3、小结 - 40 - （二）、新江湾城典型项目 - 41 - 1、新江湾城典型项目 - 41 - 2、区域配套 - 59 - 3、小结 - 61 - （三）、主要项目汇总 - 62 - 四、意向地块 - 63 - （一）、渔人码头三期地块 - 63 - 1、区位 - 63 - 2、道路交通 - 65 - 3、地块规划 - 66 - 4、规划指标 - 67 - 5、周边市场 - 69 - 6、配套设施 - 69 - （二）、铁狮门地块 - 70 - 1、区位 - 70 - 2、道路交通 - 71 - 3、地块规划 - 72 - 4、规划指标 - 73 - 5、周边市场 - 74 - 6、配套设施 - 74 - 一、区域简介 1、杨浦区简介 杨浦区地处上海市中心城区的东北部，东、南临黄浦江，岸线长15.5公里，与浦东新区隔江相望。 杨浦区为上海市人口集聚的中心城区，高校和科研院所比较集中，“知识杨浦”将成为杨浦的主导城市功能；大工业结构调整步伐加快，科技教育现代服务业和都市型产业应成为杨浦经济社会发展的重要支撑。 杨浦是高校和科研院所集中的区域，高等教育、研发创新是杨浦的主要特色优势。市委、市政府对于杨浦知识创新区开发建设的重要决策是杨浦新一轮发展的重大历史机遇。杨浦在完善地区基本居住功能的同 时，加快集教育功能、服务功能与产业功能为一体的杨浦知识创新区建设，加快江湾—五角场城市副中心的规划建设，加快黄浦江两岸与复兴岛发展带的开发建设。 2、历史沿革 1927年7月，上海特别市政府成立，为了与租界相抗衡，连结闸北、南市等华界，制订了“大上海计划”，当局遵循孙中山先生的遗教，于1929年7月公布了《建设上海市中心区域计划书》，选址今五角场地区的翔殷路以北、闸殷路以南、淞沪路以东、黄浦江以西的土地约7000亩作为市中心区，区域内仍保存着旧上海市政府、市博物馆、市体育场、市图书馆等一批历经百年沧桑风采依旧的优秀历史建筑群。这是上海历史上第一次全面的、大规模的、综合性的城市发展总体规划。 3、百年工业历史 杨浦区近代工业始于19世纪80年代。清光绪八年（1882年），经李鸿章批准，官督商办的上海机器造纸局投产；1883年英商又沿黄浦江畔建立了中国第 一座现代化水厂杨树浦水厂；1890年官商办的上海机器织布局投产，这是国内最早的机器棉纺织厂。至1927年，区境内已有57家外资工厂，民族工业已发展到301家，其中轻纺工业已具相当规模，纺绽数占全市45.4%。1949年，杨浦区有企业近千家，职工近10万人，工业总产值7.2亿元，占全国的5%、占全市的20%左右，在上海乃至全国闻名。 4、杨浦区概况 （1）人口：108万 （2）面积61万平方公里 （3）区政府所在地：江浦路549号 （4）行政区域划分为11个街道、一个镇。 （5）杨浦区2008年GDP达到1012.5亿元人民 币，人均GDP达到 13726美元 。 5、教育资源 杨浦科教资源丰富，区域内坐落着14所各类高等院校，其数 量超过了上海市高校总数的三分之一，被誉为“上海学府中央区”。百年大学，科教资源，是杨浦实现“科教兴市”主战略的坚实基础，也是杨浦构建知识创新区的动力源泉。 6、杨浦区区域总体规划（2005-2020） 城区布局结构形成“一中心、一发展带、两轴线、五功 能区”的多层次、网络状、组团式的空间布局结构。 一中心：江湾五角场市级副中心。 一发展带：滨江复兴岛发展带。 两轴线：大柏树--邯郸路--翔殷路--军工