上海金桥国际商业广场购物中心调研分析报告.ppt

上海金桥国际商业广场购物中心调研分析报告 完 * 2014年7月 项目信息 位置：上海浦东 开发：香港崇邦国际，崇邦集团运营。 占地6万㎡，建面18万，其中购物中心16.4万、乙级写字楼1.6万，停车1200个。 类型：社区型购物中心，开放式街区商业。 2009年开业。 项目背景 项目前身是埃蒙顿假日广场，原规划商业总面积10万㎡，地下2.5万㎡。但是项目2004年立项后直至2006年未开工。2006年中，摩根士丹利以5.9亿购入该地块，许诺投入20亿元并引入合作伙伴共同开发。 2007年，开发“大宁国际商业广场”的香港福乐斯特公司的母公司崇邦集团介入进行开发运营，大摩成为重要投资人。 崇邦集团，成立于2003年，股东包括香港安泰集团、信兴集团、伟新集团、Timezone国际和新加坡和美集团。代表项目包括大宁国际商业广场、思南公馆洋房保护和高级住宅项目、嘉亭荟城市生活广场。核心经营理念：专注在中国大陆投资开发具备商业功能的综合性房地产项目。 项目区位条件：浦东核心地段，毗邻陆家嘴、保税区、张江高科，区域价值高；主干道交汇处，距离6号线出口50米；周边中高端居住小区密集， 6公里常住人口75万，消费力强； 项目定位:LOHAS乐活生活，丰盛人生由此开始 项目特点 平面布局采用街区群落形态，整体由11栋单体组成。 其中11号楼主体为办公1.6万㎡，其余地下2层、地上2-4层商业，单体之间1、2、3、7、8栋有走廊连接。 单体围合形成一条内街休闲空间，绿化率较高、景观小品精致，有利于户外停留、活动组织、人气聚集 。 建筑设计上在2层都设计了面向内街区的退台，满足餐饮需求，形成项目双首层休闲空间，突出了休闲特色。3层以上的外阳台则基本没有实际作用。 建筑单体之间的连廊弱化了单体之间分散的问题，有利于恶劣天气条件下人流动线形成 ；与退台结合形成了休闲灰空间，但是由于单体之间人流量、户外空间充足，利用率比较低。 项目整体业态结构，零售仍是主力，餐饮、娱乐作为社区型商业必备，整体比例也比较高、商户数量多、品牌丰富。 不同业态商家的面积比例统计 业态细分组合 项目各单体突出主题差异，业态分布各有侧重，零售品牌种类交叉。 楼号 主题 面积 主力店/代表店铺 1 亲子、购物 9700 易买得、卡通尼乐园 2 休闲 3000 上海歌城、欧时力、热风、休闲餐饮 3 购物、休闲 4000 万宁超市、高点保龄球、台球馆、river woods、CA 5 娱乐、过渡 500 苹果studio店 6 购物、美食 1000 、百丽 7 购物、美食 5000 依恋 8 运动、美食 3100 运动100 9 — 2400 写字楼配套 10 — 2400 写字楼配套 11 护理 2000 宿野形象设计 12 电器、特色餐饮 10900 国美电器 1座面积大、距离社区最近，业态全、店铺多，形成了相对完善、独立的业态组合。 儿童娱乐、教育业态从2座调整至1座，符合社区商业中心定位，布置在项目北侧，成为项目人气最旺、带动最强的部分。 2座涵盖休闲、美容、护理业态，搭配休闲餐饮、时尚零售，通过连廊形成1座与3座之间的过渡。 3座双面临路，昭示性强、物业价值高，零售业态比例高、单店面积大，品牌层次高于其它楼座。 5座位置特殊，商业价值高，由原有甜品店调整为苹果体验旗舰店。5、6座平面布置通过偏角、后退处理了入口感受。 6座以餐饮为主，利用西侧人流较少的特点设置餐饮外堂，提升了餐饮体验。将百丽、其乐等鞋履店独立于零售分布的其它单体，主要目标人流为写字楼工作人流。 7座以餐饮为主，距离写字楼较近，与6座品牌定位相近。 除大面积连廊、退台，屋顶网球场也体现了生活配套特点，符合目标客群休闲需求。 8座位于餐饮主题与1座零售主题之间，引入运动100主力店。 11座、12座相对独立、昭示性强，整租宿野形象设计机构、国美电器、特色餐饮、奔驰展厅；9、10座与项目主体脱开，目标客群有所不同，适合金融类商业配套。 *