公共设备设施管理作业规程及管理制度.doc

目的 规范公司各管理处设备、设施管理工作,保证设备、设施处于良好状态,确保功能正常发挥。 适用范围 适用于公司各管理处设备设施维护及检查。 定义 公用设备：包括供配电系统、给排水系统、消防系统、电梯、中央空调系统、弱电系统、会所泳乐设备及加工维修工具设备等。 供配电系统:变压器、高低压配电柜、动力柜、控制柜（箱）、公共照明、供电线路、防雷系统等。 给排水系统：供水管网、供暖管网、排污管网、雨水管网、生活水泵、潜污排水泵、中水处理设备等。 消防系统：烟雾、温度探测器、手动报警按钮、消防栓报警按钮、消防控制主机、联动柜、消防对讲系统、消防水泵、水泵结合器、消防栓、消防管网、排烟送风系统、防火卷帘门、紧急广播系统、自动喷淋系统等。 弱电系统包括电讯系统、安防系统。 3.1.4.1电讯系统：包括有线电视系统、内线电话、背景音乐等。 3.1.4.2安防系统：闭路监控系统、门禁控制及停车场管理系统、楼宇对讲系统（可 视）、居家报警系统、巡更系统、无线对讲系统。 加工维修工具设备：电焊机、切割机、云石机、空压机、钻床、砂轮机、台虎钳、电锤、手枪钻、板牙、电动疏通机、专修工具等 。 公共设施及房屋本体 除公用设备以外的物业相关配套设施，有：房屋本体公共部位、围栏、围墙、沟渠、池、井、盖、道路、照明支持物、外墙、室外休闲设施、水景设施、儿童娱乐设施、车场停车设施、交通道路提示设施、岗亭、车库等。 房屋本体的公共部分：房屋本体的共用部位是指物业结构相连或具有共用性质的部位、设施和设备，包括：房屋本体的承重结构部位、抗震结构、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排烟道、本体上下水主管道等。 职责 管理处经理负责公用设备设施保养维修工作的检查、监督工作。 管理处工程保障部负责人负责公用设备设施保养维修工作的组织、安排和实施，解决技术难题、草拟技术改造方案及年度检修计划。 设备责任人负责责任范围内公用设备设施日常保养维修。 工作程序 设备房管理 设备房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品并按消防规定配足有效灭火器材。 设备房门应有相应标识，无人值守的设备房必须加锁，钥匙由工程保障部和中控室掌握。 设备房中重要设备上方如有上下水管等设施时，应在该设备上方加设防护设施，以保证重要设备的安全。 高低压配电室、电梯机房、大型设备的控制室等重要设备房，应设置干湿球温度计，对设备所处环境的温、湿度进行监测，设备房内气温须保持在+40℃以下，相对湿度须保持在80%以下。 非设备责任人进入设备房，需工程保障部负责人指定专人陪同方可进入。 设备责任人负责定期检查设备房环境温度、湿度，记录设备运行数据，每周清洁设备房一次。 在天气环境恶劣时，各设备责任人需要加强对设备房的巡视，发现异常立即处理。 设备维修保养要求 设备检修等级分类 日检：属巡视检查维护。对设备房及设备周围环境进行清洁，检查设备房有无渗水、设备有无漏水、漏油、异常震动、异常噪音等现象，如实记录运行参数，确认设备运行状态是否正常。 周（月）检：属预防性检查。对设备性能进行全面检查，对故障隐患部位进行修理或调整，预防事故,保证设备正常运行。 季（半年）检：属维护性修理，对设备进行清扫、加油、调试。 年检：属恢复性修理。对设备局部解体，除进行月检的工作外，应着重恢复设备的电气性能、机械和精度，检修或更换主要零部件及附属装置。 大修：属彻底性修理。对设备进行全部解体，全面检查、试验、调试，更换全部不合格零部件及附属装置。大修应结合小区发展的需要进行技术改造。管理处工程负责人应视设备运行情况及时提交设备大修报告，经管理处和公司审核后报小区业主委员会批准执行。 服务供方保养维修：依据合同内容，进行定期保养及故障处理。 设备大修：设备大修方案提出后，管理处经理同意并报客户方审核后，报公司审批。设备鉴定标准将参照国家部级行业验收规范、客户方的要求进行。 各管理处应对设备检修及重要零部件更换情况在《设备/设施保养维修记录表》中记录。各管理处还应建立《设备台帐》。 对重要设备的易损零部件，管理处应有适量的储备，确保突发故障的及时处理。 管理处工程负责人应根据批准的检修计划，做好检修前准备工作及防范措施。对影响较大的重要维修工作，需管理处经理及公司工程负责人到现场指挥、协调、组织。 公司每年应组织一次设备大检查，检查应采取重点抽查（设备局部解体、测试）与全面普查相结合的方法。 《设备年度检修计划》由各管理处在每年十二月十五日前上报公司审批并严格执行，过程中如有变更应提前一周报品质管理部批准。 各管理处工程保障部应保存相关设备的质量记录、技术图纸、产品说明书等资料，以便了解设备运行状态。 公用设备设施维修保养频次 公司各类公用设备设施的保养，须参照下表规定的时间周期进行，