淄博周村地块市调分析报告.ppt

淄博市调分析报告 福州思锐房地产投资顾问有限公司 二0一0年十二月 淄博中心城区规划范围包括张店城区、淄川城区、博山城区、临淄城区、周村城区以及各城区之间与城市发展密切相关的部分用地，空间布局呈“T”字形。 规划至2020年淄博市总人口为585万人，其中，中心城区城市人口340万人。规划形成“一城、两轴、十三片”的市域空间布局结构。建立由中心城区、3个县城、18个中心镇和22个一般镇组成的四级城镇体系。 1. 淄博新城区。总面积约96.3平方公里。包括张店城区西部已做过发展规划的部分；滨博高速路以西、309国道以北、济青高速路以南、周村东外环路以东；沿309国道向南扩1公里，建设新城区的物流中心。 2. 高新技术产业开发区。总面积115.8平方公里。 3. 齐鲁化学工业区。面积81平方公里。 4. 高新区政策辐射区。西辐射区指滨博高速路以西，除规划为新区以外的周村区城北路办事处和北郊镇除划入新城区的部分区域及滨博高速路以西张店区的辖区部分。北辐射区包括张店区房镇镇济青高速公路以北部分、中埠镇的区域和桓台县大寨沟以南至高新区以北的区域。 5. 新型建材工业区。总面积152.6平方公里。主要包括张店区湖田镇、傅家镇、南定镇、沣水镇和淄川区杨寨镇的全部辖区。 6. 生态休闲度假区。包括萌山水库周边区域，约23.2平方公里；马鞍山景区周边区域。另外，在滨博高速路以西、联通路以北规划建设教育园区。 2010年淄博楼市出现供不应求的现象，商品房价格同比出现较大幅度上升，中心城区商品房均价突破4000元/㎡，部分楼盘价格接近6000元/㎡。据淄博市房管局信息中心数据，今年前11个月，淄博（不包含沂源县）新建商品住宅均价为3391元/平米，同比上升25.4%，其中，中心城区新建商品住宅均价为3586元/平米，与去年同期比较，价格上升26.8%。 数据还显示，前三季度60-120㎡中小户型住宅占到预售套数的75.09%，预售面积的75.09%，预售面积的69.17%。而前两年企业开发的商品住宅以大户型居多、中小户型相对较少，造成目前市场供应结构与消费需求不相识适应的矛盾。截至9月底，淄博商品住宅套型面积144㎡以上的建在可售比例、竣工空置比例分别为22.00%、28.75%，而前三季度144㎡以上商品住宅预售和现售比例仅占9.71%和9.98%，明显供大于求。 （2）商品住宅价格总体平稳，但近期上涨趋势明显。 前三季度，全市商品住宅预售均价3384元/㎡，同比增长22.12%.中心城区均价3689元/㎡，同比增长22.93%，综合评价品质较高的楼盘均价大多在4000元/㎡以上，部分项目开盘均价达到5000元/㎡以上甚至更高。 受4月份国家出台的遏制部分城市房价过快上涨调控政策影响，市场出现一定观望氛围，5-8月份全市商品住宅预售均价3320元/㎡，较1-4月份的均价3370元/㎡下降1.48%，总体保持基本稳定，基本达到了调控目的。进入9月份，随着观望氛围明显淡化，市场需求逐步旺盛，部分选择9月份开盘的项目预售价格明显提高，单月预售均价达到3693元/㎡，上涨趋势明显。 （2）中心城区尤其是新区将继续主导市场发展。当前，淄博市正处于工业化、城镇化优化发展的关键时期。在去年11月底召开的全市城镇化工作会议上提出，要努力把淄博建设成为生态和谐宜居的现代化区域中心城市。以省运会召开为契机，近年来，淄博市持续加大中心城区城市基础配套设施投资，加大城乡环境综合整治力度，城乡环境面貌发生了翻天覆地的变化，对周边区县辐射、吸引能力明显增长。尤其是随着淄博新区城市基础配套设施的日趋完善，全市政治、文化重心加速西移，“东商西居”逐渐形成中心城区居民的共识。9月份，市体育中心附近一黄金地块以较高价位出让，预示着淄博新区房价上升空间将领跑全市，成为下一阶段中心城区房地产开发的重点和亮点。 淄博市中心城区2011年开建可能性非常大的项目 1.原水利技校地块（住宅加少量商业） 2.市交通局南地块（住宅） 3.金宝岛三期 4.西四路中润大道西南地块（住宅） 5.鲁泰大道以北、柳泉路以东地块（汇金广场）（商业） 6.潘成大厦北地块 7.齐赛南二棉地块（占地100多亩）（住宅） 8.颐和花园西北地块（住宅） 9.昌国路南马庄附近地块（建筑体量4万多平方米）（住宅） 10.淄博市博物馆广场西南地块（新村路南）（住宅） 周村房地产市场属于发展初期，与张店区相比，无论是楼盘规模、品质还是房价等，都有着很大的升值发展空间。 目前开发商多为淄博本地,城中村改造和大型企业安置的地块较多。城区的行政核心位于正阳路以东的区政府为中心的区域，商业核心位于正阳路以西的银座为中心的